借地権付き建物は売れないというのは誤解！ 売却できる条件と地主が承諾しないときの選択肢を解説

「借地権付き建物は売れない」と不動産会社に言われ、相続した実家を手放せずにいる方は少なくありません。
売却の話を切り出せないまま、地代だけが毎月出ていく状態が続きます。

結論から言えば、借地権付き建物は地主の承諾を得れば売却が可能です。
承諾を拒まれた場合でも、裁判所に許可を求める借地非訟という手続きが残されています。
売れないのではなく、買主の数が絞られるために時間がかかるだけです。

以下では、売却できるかどうかを分ける条件を先に整理します。
続けて借地権5種類ごとの売りやすさ、売れないと言われる理由、売却先ごとの成約しやすさを扱います。
後半では地主が承諾しないときの対処と、売却前に確認する項目までまとめました。

読み終えるころには、自分の借地権付き建物が売れる状態にあるかを判定でき、契約書の確認から売却先の選定まで、次に取る行動を決められます。

借地権付き建物は地主の承諾を得れば売却できる

売却できるかどうかは、借地権が賃借権と地上権のどちらであるか、そして地主の承諾を得られるかの2点で決まります。
市場に出回る借地権の多くは賃借権で、譲渡するには地主の承諾を得る手続きが必要です。
承諾さえ得られれば、あとは通常の中古住宅と同じ流れで売買契約を結べます。
逆に承諾のないまま買主へ引き渡すと、借地契約そのものを解除される危険を抱え込みます。

不動産会社に断られた経験があっても、売却できない物件だと決めつけるのは早計です。
断られる理由の多くは、承諾の見通しが立たない、あるいは借地権の取扱いに慣れていないという事情にあります。
まず下表で自分の状況がどこに当たるかを確かめ、取るべき対応を1つ選んでください。

状況	売却の可否	取るべき対応
地上権が登記されている	売却できる	地主の承諾を得ずに譲渡手続きへ進む
賃借権で地主の承諾を得られた	売却できる	譲渡承諾書を書面で受け取り売買契約へ進む
賃借権で地主が承諾を渋っている	条件次第で売却できる	承諾料の額や買主の属性を見直して再交渉する
賃借権で地主が承諾を拒んでいる	裁判所の許可を得れば売却できる	借地非訟を申し立てる
地代を長期間滞納している	そのままでは売却できない	滞納を清算してから承諾交渉に入る

賃借権の借地権は地主の承諾がなければ譲渡できない

民法612条1項は、賃借人が賃貸人の承諾を得なければ賃借権を譲り渡せないと定めています。
借地権付き建物を売る行為は、建物の売買と借地権の譲渡がセットになります。
買主へ土地を使う権利を移す以上、土地を貸している地主の承諾が要件です。

不動産の実務解説では、流通している借地権の9割以上が賃借権だとされています。
自分の借地権も賃借権である前提で、まず地主への相談から手続きを組み立ててください。

承諾は口頭でも成立します。
後から言った言わないの争いになるため、譲渡承諾書という書面で受け取ってください。
決済の場で承諾書の原本を買主へ引き渡す進め方が一般的です。
承諾書には、譲渡先の氏名、承諾料の額、支払期日を明記してもらいます。

【参考】民法（e-Gov 法令検索）

地上権の借地権は承諾なしで譲渡できる

地上権とは、他人の土地で建物や工作物を所有するために設定する物権です。
物権であるため、債権にあたる賃借権と違い、地主の承諾を得ずに第三者へ譲り渡せます。

項目	地上権	賃借権
法的な性質	物権	債権
譲渡	地主の承諾は不要	地主の承諾が必要
登記	地主に登記手続きを請求できる	地主に登記の義務はない

地上権にはもう1つ違いがあります。
地上権者は地主へ登記手続きを請求できるため、権利の公示が可能です。
賃借権では地主に登記の義務がなく、実際に賃借権の登記が入っている土地はほとんどありません。

自分の借地権がどちらにあたるかは、法務局で土地の登記事項証明書を取得し、権利部乙区を確認すれば判別できます。
地上権設定登記があれば地上権、記載が見当たらなければ賃借権という判断で十分です。
判別がついた時点で、承諾交渉が必要かどうかも同時に決まります。

承諾を得ずに譲渡すると契約を解除されるおそれがある

民法612条2項は、賃借人が承諾を得ずに第三者へ賃借物を使用収益させたとき、賃貸人が契約を解除できると定めています。
解除されれば借地権は消え、建物を取り壊して土地を返す義務まで生じます。

買主の側も、購入した権利をあとから失うリスクを負う立場です。
無断譲渡を前提にした売買は取引として成立しません。
仲介を依頼した不動産会社が承諾の見通しを最初に確認するのも、解除リスクを避けるためです。
売買契約書に、承諾が得られなければ契約を白紙に戻す条項を入れる実務も広く使われています。

地主が承諾に応じない、そもそも連絡が取れないという段階で止まっているなら、交渉を代理できる弁護士に相談してください。
当事者だけで話を進めるより、条件の整理が早く進みます。

【参考】民法（e-Gov 法令検索）

借地権は5種類あり種類ごとに売りやすさが変わる

借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利を指します。
法律上は5種類に分かれ、更新できるかどうかと存続期間の長さで買主のつきやすさが変わります。
更新のある借地権は住み続けられる前提が立つため、居住目的の買主にとっても検討対象です。
一方で更新のない定期借地権は、残っている期間の分しか使えないため、買主が限られます。

自分の借地権がどれに当たるかは、契約書の設定日と存続期間の記載で判別できます。
設定日が1992年7月31日以前なら旧法借地権、1992年8月1日以降なら借地借家法にもとづく4種類のいずれかです。
判別を先に済ませておけば、仲介と買取のどちらを軸にするかも決めやすくなります。

• 旧法借地権｜1992年7月31日以前に設定された更新に強い借地権
• 普通借地権｜存続期間30年で更新できる借地権
• 一般定期借地権｜存続期間50年以上で更新がない借地権
• 事業用定期借地権｜事業用の建物に限り10年以上50年未満で設定する借地権
• 建物譲渡特約付借地権｜30年以上経過後に建物を地主へ譲渡して消滅する借地権

種類	根拠条文	存続期間	更新	売りやすさ
旧法借地権	旧借地法	堅固建物30年以上・非堅固建物20年以上	できる	高い
普通借地権	借地借家法3条	30年	できる	高い
一般定期借地権	借地借家法22条	50年以上	できない	低い
事業用定期借地権	借地借家法23条	10年以上50年未満	できない	低い
建物譲渡特約付借地権	借地借家法24条	30年以上	できない	低い

工事現場の仮設事務所など一時使用が明らかな借地権には、借地借家法25条により存続期間や更新の規定が適用されません。
短期利用が前提のため、売買の対象になる場面はごくまれです。

旧法借地権｜1992年7月31日以前に設定された更新に強い借地権

旧法借地権とは、借地借家法の施行日である1992年8月1日より前に設定された借地権を指します。
施行前に結ばれた契約には旧借地法が適用され続けるため、現在も数多く残っています。

旧借地法では、建物の構造によって存続期間が分かれていました。
鉄筋コンクリート造などの堅固建物は30年以上、木造などの非堅固建物は20年以上と定められ、期間満了後も更新が前提とされています。
地主が更新を拒むには正当な事由が要るため、借地人の権利は強く守られます。

半永久的に借り続けられる前提が立つため、市場での評価は所有権に近い水準です。
5種類のなかで最も買主がつきやすく、仲介での売却を第一に検討して構いません。
地価の高い都心部では、土地の購入費を抑えて好立地に住める点を評価する買主も一定数います。

普通借地権｜存続期間30年で更新できる借地権

普通借地権とは、借地借家法の施行後に設定された、更新のある借地権を指します。
借地借家法3条は存続期間を30年とし、契約で30年より長い期間を定めたときは契約の期間によると定めています。

更新の仕組みを支えるのは同法5条と6条です。
5条は、期間が満了する場合に借地権者が更新を請求したとき、建物がある場合に限り従前と同一の条件で更新したものとみなすと定めています。
地主がすぐに異議を述べれば更新は成立しませんが、6条により、異議には正当の事由が求められます。

正当の事由の判断材料は、双方が土地を必要とする事情のほか、従前の経過や土地の利用状況です。
地主が立退料の申出をした場合、申出の内容も考慮されます。

長く住み続けられる見通しが立つため、実需層の買主が購入を検討します。
旧法借地権と並んで、仲介による売却が成立しやすい種類です。

【参考】借地借家法（e-Gov 法令検索）

一般定期借地権｜存続期間50年以上で更新がない借地権

一般定期借地権とは、存続期間を50年以上として設定し、更新をしない特約を結んだ借地権を指します。
借地借家法22条は、契約の更新と建物の築造による期間の延長がなく、13条の建物買取請求もしない旨を定められるとしています。
特約は公正証書などの書面で結ぶ必要があり、電磁的記録による場合も書面と同じ扱いです。

期間が満了すれば建物を解体して更地で返す前提になります。
買主から見ると、使える年数が残存期間で頭打ちになるため、残り年数がそのまま価値に反映されます。

売却を考えるなら、契約書で満了日を確認する作業が出発点です。
残存期間が短い場合は、仲介で買主を探すより買取を軸に検討したほうが早く決着します。

【参考】借地借家法（e-Gov 法令検索）

事業用定期借地権｜事業用の建物に限られる10年以上50年未満の借地権

事業用定期借地権とは、専ら事業の用に供する建物の所有を目的として設定する定期借地権を指します。
借地借家法23条1項は、存続期間30年以上50年未満で設定する場合、更新も建物買取請求もしない旨を定められるとしています。
同条2項が定めるのは、10年以上30年未満で設定する場合に存続期間や更新に関する規定を適用しない扱いです。
契約は公正証書によらなければなりません。

居住用の建物には設定できないため、ロードサイド店舗や事業所の敷地で使われます。
売却先も事業者に限られ、一般の個人が買主になる場面は想定外です。

自宅の借地権が事業用定期借地権にあたるケースはほぼありません。
契約書に事業用と記載されている場合は、テナント需要を扱う不動産会社へ相談先を切り替えてください。

【参考】借地借家法（e-Gov 法令検索）

建物譲渡特約付借地権｜30年以上経過後に建物を地主へ譲渡して消滅する借地権

建物譲渡特約付借地権とは、設定から30年以上経過した日に、建物を地主へ相当の対価で譲渡する特約が付いた借地権を指します。
借地借家法24条1項は、特約により借地権を消滅させられると定めています。
同条2項が定めるのは、消滅後も建物の使用を続ける借地権者や賃借人が請求したときに、期間の定めのない建物賃貸借がされたものとみなす扱いです。
住み続ける道は残るものの、立場は所有者から借家人へ変わります。

出口が契約時点で決まっているため、譲渡日が近いほど転売先は限られます。
買主は残りの期間しか建物を所有できず、投資の回収期間も短くなるためです。

契約書で建物の譲渡日を先に確認してください。
譲渡日まで10年を切っている場合は、売却より地主との譲渡条件の確認を優先したほうが手取りは安定します。

【参考】借地借家法（e-Gov 法令検索）

借地権付き建物が売れないと言われる理由

売れないという評判の中身は、買主の母数が少ないという一点に集約されます。
地主の承諾が要る、費用が上乗せされる、住宅ローンが通りにくいという3つの事情が重なり、購入を検討する層が絞られます。
裏を返せば、要因ごとに手を打てば買主を見つけることは可能です。

要因は物件ごとに異なります。
旧法借地権の戸建てで地主とも良好な関係にあるなら、売れない理由は実質的にありません。
反対に定期借地権で残存期間が短く、地代の滞納も抱えている場合は、複数の要因が同時に効いている状態です。

自分の物件にどれが当てはまるかを下表で切り分けてから、対策の優先順位を決めてください。
解消できる要因から順に潰していけば、買主の候補は着実に増えます。
時間で解決しない要因だけが残った段階で、買取への切り替えを判断します。

要因	買主から見た不利益	解消できるか
売却と増改築に地主の承諾が要る	購入後の建て替えが自由にできない	事前に地主の意向を確認すれば解消できる
譲渡承諾料や更新料がかかる	購入時と保有中の負担が増える	負担の配分を売買条件で決められる
住宅ローンの審査が厳しい	資金計画が組めない	借地権に対応する金融機関を選べば解消できる
定期借地権の残存期間が短い	使える年数が限られる	解消できないため買取で対応する
地主との関係が悪化している	承諾の見通しが立たない	代理人を立てれば前進する場合がある

売却にも増改築にも地主の承諾が必要になる

地主の承諾は1種類ではありません。
借地権を第三者へ譲るときの譲渡承諾と、建て替えや大規模なリフォームを行うときの増改築承諾は別物で、それぞれに承諾料が発生します。

購入後にリフォームを予定する買主が多数です。
承諾が下りるかどうか読めない状態では、資金計画も工事計画も立てられません。
購入を見送る判断につながる最大の理由です。

売主の側で先に地主の意向を確認しておけば、買主の不安は大きく減ります。
譲渡と増改築の両方について地主の考えを聞き取り、書面で残したうえで売却活動に入ってください。
増改築の承諾料は更地価格の3%程度が慣行とされ、譲渡承諾料とは別に発生します。
地主が承諾を渋る場合は、借地借家法17条により、裁判所へ借地条件の変更や増改築の許可を求める道も用意されています。

【参考】借地借家法（e-Gov 法令検索）

譲渡承諾料や更新料の負担が買主の判断を鈍らせる

譲渡承諾料とは、借地権を第三者へ譲るときに地主へ支払う金銭を指します。
名義書換料と呼ばれる場合もあります。
不動産売却の実務解説が示す譲渡承諾料の目安は、借地権価格の10%程度です。
法律で一律に決まる金額ではなく、地域の慣行や残存期間を踏まえた協議で決まります。

保有中は地代がかかり、更新時には更新料の負担も生じます。
買主にとっては、購入価格に加えて継続的な支出が積み上がる計算です。

売主と買主のどちらが承諾料を負担するかは、売買条件として先に決めてください。
決めないまま交渉に入ると、契約直前で負担をめぐって話が止まります。
実務では売主が負担し、売却価格に織り込む形が多く採られます。
買主に負担させる条件では、承諾料の分だけ提示価格を下げる交渉が入るためです。

住宅ローンの審査に通りにくく買主が絞られる

土地の所有権は地主にあるため、金融機関は土地へ抵当権を設定できません。
担保として押さえられるのが建物と借地権に限られる結果、評価額は所有権の物件より低く出ます。
不動産会社の解説でも、審査が通りにくい理由は土地の所有権が地主にあり差押えの難易度が高い点です。

融資を申し込む際は、金融機関から地主の承諾書を求められる場面が多くあります。
抵当権の設定に地主が同意しない場合、審査は先へ進みません。

ただし借地権に対応する住宅ローン商品も存在するため、買主候補がゼロになる心配は不要です。
金融機関の選定に慣れた不動産会社へ相談し、承諾書の取得と融資の打診を並行して進めてください。
承諾書の段取りでつまずいたまま時間が過ぎている場合は、交渉を任せられる専門家へ切り替える判断も有効です。

定期借地権は残存期間が短いほど買主がつきにくい

定期借地権は更新がないため、契約期間の満了とともに建物を解体して土地を返します。
買主が使える年数は、契約時点の残存期間と一致します。

住宅ローンの返済期間は35年で組む例が多く、残存期間が20年を下回る物件は融資期間との整合が困難です。
融資を使えない買主は現金購入者に限られ、母数はさらに小さくなります。

残存期間の短さは、交渉や手続きで解消できる要因ではありません。
時間の経過とともに条件は悪くなる一方のため、売る方針が固まっているなら先延ばしは不利です。

まず契約書で満了日を確認し、残存期間を年数で把握してください。
20年を切っている場合は、仲介で買主を探すより買取業者への打診を先に行ったほうが早く現金化できます。

【参考】借地借家法（e-Gov 法令検索）

地主との関係が悪化していると交渉そのものが進まない

過去に地代を滞納した経緯や、承諾を得ずに増改築した経緯があると、地主は譲渡承諾に慎重になります。
地代の値上げをめぐって対立が続いている場合も同様です。

感情的なもつれが残る関係では、当事者同士の話し合いで条件を詰めるのは困難です。
連絡を取るたびに過去の経緯が蒸し返され、承諾の話まで進みません。

交渉の窓口を第三者に移すと、論点を条件面へ戻せます。
弁護士を代理人に立てれば、承諾料の妥当性や譲渡先の条件を法的な根拠に沿って詰めることが可能です。
地主が高齢で判断を子世代に委ねている場合も、代理人同士のやり取りにしたほうが結論は早く出ます。

関係の修復を待つ必要はありません。
承諾を得る目的に絞れば、感情面の対立を残したままでも手続きの進行は可能です。

借地権付き建物の売却先ごとの成約しやすさ

売却先は主に5つあり、早さ・地主の承諾の要否・価格水準の3軸で選び分けます。
短期間で手放したいなら地主への売却、価格を優先するなら第三者への売却か底地との同時売却が向きます。
価格の水準は更地価格の5〜7割が目安で、売却先によって幅が生じる点も押さえてください。

選ぶ順番にも型があります。
まず地主へ買取の意向を打診し、断られたら第三者への売却へ移る流れが一般的です。
地主も売却に前向きなら、底地との同時売却まで検討の幅が広がります。
仲介で3ヵ月動かない場合は買取へ切り替えると、判断が長期化しません。

打診の順番を守る理由は、承諾料の有無です。
地主が買主になれば譲渡承諾の手続き自体が消え、承諾料も交渉の期間も不要です。

売却先	地主の承諾	成約までの早さ	価格水準	向いているケース
地主	不要	早い	更地価格の5割程度	短期間で手放したい
仲介による第三者	必要	遅い	更地価格の6〜7割程度	価格を優先したい
底地と同時	地主の協力が前提	遅い	所有権としての価格	地主も売却に前向き
等価交換後	地主の合意が前提	最も遅い	所有権としての価格	時間をかけられる
買取業者	業者が交渉を代行	最も早い	仲介より低い	仲介で買主がつかない

地主に買い取ってもらう

借地権を地主本人へ売る方法です。
買主が地主であるため譲渡承諾という手続き自体が発生せず、承諾料もかかりません。
地主にとっても、貸していた底地と借地権が1つにまとまり、完全な所有権を取り戻せる利点があります。

メリットは、交渉相手が1人で済む点、承諾料が不要な点、手続きが短く終わる点です。
デメリットは、買主が事実上1人しかいないため価格交渉で不利になりやすい点と、地主に買取資金がなければ成立しない点です。
地主へ売る場合の水準は、更地価格の5割程度と説明されています。

提示された金額が妥当かどうか判断できないまま返事を迫られている場合は、査定を別に取って比較してください。
判断材料がそろわない段階で契約を急ぐ必要はありません。
金額の根拠に納得できないときは、弁護士に交渉を任せる選択肢もあります。

第三者に売る

地主から譲渡承諾を得たうえで、不動産会社の仲介により一般の買主へ売る方法です。
買主は、借地権付きでも立地を優先する実需層と、リノベーションを前提とする投資家に分かれます。

メリットは、市場価格に近い金額を狙える点と、買主の候補が広い点です。
デメリットは、譲渡承諾料の支払いが必要になる点と、地主との交渉が難航すれば契約直前でも破談になりうる点です。

売却活動を始める前に、地主へ売却の意向を伝えて承諾の見通しを立ててください。
承諾が取れる前提で買主を募り、契約直前で覆る展開を避ける進め方が安全です。
売買契約には、承諾が得られなければ契約を解除できる停止条件を付けておきます。

仲介を依頼する不動産会社は、借地権の取扱い実績で選んでください。
承諾交渉の段取りに慣れた会社なら、地主への打診から承諾書の受領までを一続きで進められます。

底地と同時に売る

借地人と地主が協力し、借地権と底地をまとめて1つの所有権として第三者へ売る方法です。
買主は制限のない土地建物を取得できるため、住宅ローンも通常どおり利用できます。

メリットは、借地権と底地を別々に売るより総額が高くなり、双方の手取りが増える点です。
デメリットは、地主の同意が前提になる点と、売却代金の配分比率を決める交渉が必要になる点です。

配分比率は借地権割合を基準に話し合います。
借地権割合は国税庁の路線価図に地域ごとに示され、住宅地では60%から70%の範囲に入る場合が多く見られます。
数字の根拠をめぐって対立しやすい部分のため、比率を決める前に不動産会社や弁護士を交えて協議してください。

地主に売却の意思がなければ成立しない方法です。
打診の段階で断られたら、第三者への売却か買取へ切り替えてください。

等価交換で所有権に変えてから売る

借地権の一部と底地の一部を交換し、借地人と地主がそれぞれ独立した所有権の土地を持つ形に組み替える方法です。
交換を終えた土地は通常の所有権として扱われます。

メリットは、売却時に地主の承諾が不要になる点と、買主の母数が所有権の物件と同じ水準まで広がる点です。
デメリットは、土地の面積が交換分だけ小さくなる点と、地主の合意に加えて測量や分筆の費用と期間がかかる点です。

交換比率も借地権割合が基準になります。
借地権割合60%の土地であれば、面積のおおむね6割を借地人が、4割を地主が取得する形が出発点です。
実際の比率は、接道の状況や土地の形状を踏まえて調整します。

合意形成と分筆登記に数ヵ月かかるため、売却を急ぐ場合には向きません。
将来の相続に備えて権利を整理しておきたい場合に適した方法です。

借地権を扱う買取業者に売る

権利関係の複雑な物件を自社で買い取る業者へ直接売る方法です。
買主を探す期間が不要になり、地主との承諾交渉も業者側が引き受けます。
業者は買い取った借地権を再販するか、底地を取得して所有権に組み替えて活用します。

業者選びでは、借地権の取扱い体制を確認してください。

借地権が得意な業者の特徴	内容
弁護士・司法書士と提携している	承諾交渉と登記手続きを一続きで進められる
借地権の買取実績を公開している	旧法借地権と定期借地権の扱いの違いを踏まえた査定を出せる
現況のまま買い取る	解体や残置物の撤去を売主が負担せずに済む
買取価格の内訳を書面で示す	更地価格・借地権割合・控除項目の根拠を確認できる

メリットは、成約までが最も早い点、建物を修繕せずに引き渡せる点、買主を探す手間が不要な点です。
デメリットは、業者が転売を前提とするため仲介より価格が下がる点です。

仲介に出して3ヵ月動かなければ、買取への切り替えを検討してください。
複数の不動産会社に断られた物件でも、借地権の取扱いに注力する窓口なら査定に応じます。
査定は無料で受けられるため、手放した場合の金額を確かめてから方針を決めてください。

地主が譲渡を承諾しないときの対処

承諾を拒まれても売却の道は閉じません。
まず条件を見直して再交渉し、まとまらなければ裁判所へ借地非訟を申し立てて許可を求めます。
更新の時期が近い場合は、売却ではなく建物の買取を請求する選択肢も有効です。
申立てには地主側の対抗手段もあるため、順序と見通しを立ててから動いてください。

順序を守る理由は費用と期間にあります。
借地非訟は申立てから決定まで半年から1年程度かかり、弁護士費用も発生します。
再交渉で承諾が取れるなら、金銭的にも時間的にも有利です。

交渉の材料を出し切ったうえで、なお承諾が得られない段階に至ってから申立てへ移ってください。
申立てを検討している事実を伝えた時点で、地主が承諾に転じる例もあります。

• 承諾料の額や譲渡先の条件を見直して再交渉する
• 借地非訟を申し立てて裁判所の許可を得る
• 地主が自ら買い取る介入権に備える
• 更新がない場合は建物買取請求権を検討する

承諾料の額や譲渡先の条件を見直して再交渉する

地主が承諾を拒む理由は、承諾料の金額に納得していない場合と、譲渡先の人物や用途に不安がある場合に大きく分かれます。
どちらにあたるかを聞き取れば、打つ手が変わります。

金額が争点なら、近隣の慣行や借地権価格に対する割合を示した再提示が有効です。
譲渡先が争点なら、買主を実需層に絞る、用途を住宅に限定する条件を付けるといった調整が効きます。

やり取りは書面やメールで残してください。
交渉の経緯は、借地非訟を申し立てる場面で、承諾を必要とする事情を裏づける材料になります。
口頭のやり取りだけでは、地主が拒否した事実そのものを立証できません。

高齢や病気で自宅を維持できない、相続人が遠方に住んでいるといった事情も伝えてください。
売却を必要とする事情が具体的であるほど、地主の理解も得やすくなります。

借地非訟を申し立てて裁判所の許可を得る

借地借家法19条1項は、承諾に代わる許可の要件を定めています。
買主が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないのに地主が承諾しないとき、裁判所は借地権者の申立てにより許可を与えられます。
あわせて同項が認めているのは、利益の衡平を図るために必要があるときに借地条件の変更を命じたり許可を財産上の給付にかからせたりする処分です。
財産上の給付は、承諾料に相当する金銭の支払いを指します。

同条2項は、裁判所が判断する際の考慮事情を挙げています。
内容は、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、譲渡を必要とする事情です。

申立ての準備では、借地契約書、建物の登記事項証明書、交渉の記録をそろえます。
買主が決まっている点も前提になるため、売買契約の締結と申立ての時期を合わせてください。
手続きで迷う段階なら、借地非訟を扱う弁護士へ相談してから動いたほうが早く進みます。

【参考】借地借家法（e-Gov 法令検索）

地主が自ら買い取る介入権に備える

借地借家法19条3項は、地主の側から出せる申立てを定めています。
裁判所が定める期間内に、地主が自ら建物と賃借権の譲渡を受ける旨を申し立てられる仕組みです。
実務では介入権と呼ばれます。

申立てがあれば、裁判所は相当の対価と条件を定めて譲渡を命じられます。
同項が定めるのは、当事者双方に義務を同時に履行すべき旨まで命じられる仕組みです。

介入権が認められると、売却先は当初予定した買主から地主へ入れ替わります。
対価は裁判所が定めるため、仲介で見込んでいた金額と差が出る場合があります。

地主に買い取る意思があると分かっているなら、申立てより先に直接交渉を進めたほうが結論は早いです。
介入権を行使される見込みを踏まえて、申立てと交渉のどちらを選ぶかを決めてください。

【参考】借地借家法（e-Gov 法令検索）

更新がない場合は建物買取請求権を検討する

借地借家法13条1項は、建物買取請求権を定めています。
存続期間が満了して契約の更新がないとき、借地権者は地主に対し、建物その他の附属物を時価で買い取るよう請求できます。
地主の同意は要件ではなく、請求だけで売買が成立する強い権利です。

時価は建物の状態と残存価値で決まり、借地権の価格は含まれません。
築40年を超える木造住宅では、評価がほとんど付かない場合もあります。

ただし一般定期借地権や事業用定期借地権では、22条や23条により買取請求をしない旨の特約が可能です。
特約が付いている場合、13条の請求は使えません。

更新の時期が近い借地権では、第三者への売却と建物買取請求のどちらが有利かを比べてください。
建物の時価が低く見積もられる築古物件では、更新期限を待たずに売却したほうが手取りは大きくなります。

【参考】借地借家法（e-Gov 法令検索）

借地権付き建物を売る前に確認する項目

売却手続きは、書類の不備と権利関係の未整理で止まります。
承諾交渉に入る前に4点を確認しておくと、決済までの日程が崩れません。

確認の順番も重要です。
契約書と登記名義がそろわなければ、借地権の種類も残存期間も確定できません。
種類が確定しなければ、仲介と買取のどちらを選ぶかも決められません。

滞納の有無は承諾交渉の成否を左右し、建物の状態は引き渡し条件に直結する要素です。
上から順に潰していけば、手戻りは起きません。
書類の取り寄せには2週間程度かかる場合もあるため、地主へ売却を切り出す前に着手してください。

登記事項証明書は法務局の窓口かオンライン申請で取得できます。
契約書が見つからない段階でも、登記の内容から借地権の有無と建物の名義は確認できます。

• 借地契約書の有無と建物の登記名義
• 借地権の種類と残存期間
• 地代や更新料の滞納の有無
• 建物の状態と引き渡し条件

借地契約書と建物の登記名義を確認する

借地借家法10条1項は、借地権の対抗力を定めています。
借地権の登記がなくても、借地権者名義で登記された建物を所有していれば、借地権を第三者に対抗できます。
買主に権利を引き継ぐ前提として、建物の登記名義が売主本人になっているかを最初に確かめてください。

借地契約書を紛失している場合は、地代の領収書や振込記録、地主が保管する契約書の写しで契約内容を復元します。
設定日と存続期間が分からなければ、借地権の種類も確定できません。

相続した建物で目立つのは、登記名義が被相続人のままというケースです。
相続登記を済ませなければ売買による所有権移転登記へ進めないため、売却活動と並行して手続きを始めてください。
権利関係の整理と売却をまとめて任せられる窓口なら、司法書士を別に探す手間もかかりません。

【参考】借地借家法（e-Gov 法令検索）

借地権の種類と残存期間を契約書で確認する

契約書の設定日が1992年7月31日以前であれば旧法借地権、1992年8月1日以降であれば借地借家法にもとづく借地権にあたります。
定期借地権かどうかは、更新をしない旨の特約が公正証書などの書面で結ばれているかで判別します。

残存期間の求め方は、設定日に存続期間を足した満了日からの逆算です。
旧法借地権や普通借地権では更新により期間が延びているため、直近の更新日を基準に数えてください。

種類と残存期間が確定すると、売却先の選び方が決まります。
更新のある借地権なら仲介を軸に、残存期間が短い定期借地権なら買取を軸に組み立ててください。

更新料の取り決めも同時に確認します。
次の更新日が近いなら、更新料を支払ってから売るか、買主に更新を引き継ぐかで手取りが変わります。
更新日まで1年を切っている場合は、地主と買主の三者で扱いを決めておいてください。

【参考】借地借家法（e-Gov 法令検索）

地代や更新料の滞納がないかを確認する

地代の滞納が続くと、地主と借地人の信頼関係が壊れたと評価され、契約解除の材料になります。
解除の危険を抱えたままでは、譲渡承諾の交渉も前へ進みません。

滞納分は売却前に清算し、支払い状況を領収書や振込記録で示せるようにしてください。
買主も、引き継ぐ借地契約が安定しているかを確認します。

地主が値上げを主張して地代の受け取りを拒む場合は、法務局へ弁済供託を行う方法があります。
供託しておけば、支払う意思を示したうえで滞納の評価を避けることが可能です。
供託は毎月の支払期日ごとに行い、供託書は保管しておいてください。

地代の額そのものに争いがある場合は、供託と並行して協議を進めます。
値上げの根拠が固定資産税の上昇にあるのか、周辺相場との比較にあるのかを確認すると、落としどころが見えてきます。

【参考】民法（e-Gov 法令検索）

建物の状態と契約不適合責任の範囲を決めておく

契約不適合責任とは、引き渡した建物が契約の内容に適合しない場合に、売主が修補や代金減額などの責任を負う仕組みです。
築年数の古い建物では、責任を負う範囲を売買契約で限定しておく必要があります。

雨漏り、シロアリ被害、給排水管の不具合といった把握している不具合は、契約書に明記して引き渡してください。
告げずに引き渡すと、免責の特約を付けていても責任を免れません。

個人が売主の場合、契約不適合責任を負う期間を引き渡しから3ヵ月に限る特約が広く使われます。
特約の有無と期間は、媒介契約を結ぶ段階で不動産会社と確認してください。

建物の傷みが激しく修繕費を負担できない場合は、現況のまま引き取る買取を選ぶ判断が現実的です。
解体や残置物の撤去まで引き受ける買取なら、売主の持ち出しを抑えられます。

【参考】民法（e-Gov 法令検索）

借地権付き建物の売却でトラブルになっているなら弁護士に相談するのがおすすめ

地主との交渉や相続人との調整でつまずいた状態を当事者だけで動かそうとすると、時間だけが過ぎていきます。
弁護士に代理を依頼すれば、感情のもつれを避けて条件の交渉に集中できます。

弁護士に相談する価値が高いのは、次の場面です。

• 地主が譲渡を承諾せず、借地非訟の申立てを検討している
• 承諾料として相場からかけ離れた金額を求められている
• 相続人が複数いて、売却の可否や配分で意見が割れている
• 地代の値上げや契約解除を通告され、対応を迫られている
• 底地との同時売却で、代金の配分比率がまとまらない

依頼後は、弁護士が地主との交渉窓口になります。
承諾料の根拠を確認しながら条件を詰め、まとまらなければ借地非訟の申立てへ移ります。
売買契約書の内容確認まで任せられるため、契約不適合責任の範囲でもめる展開の予防も可能です。

費用の目安と進め方は、初回の相談で確認できます。
交渉が止まっている期間も地代は発生し続けるため、早い段階で相談する判断が結果的に負担を軽くします。

相談時には、借地契約書、建物の登記事項証明書、地主とのやり取りの記録を持参してください。
3点がそろえば、承諾を得られる見込みと申立ての要否を面談の場で確認しやすくなります。
弁護士に依頼した場合は別途弁護士費用が発生するため、費用の額と支払い時期を相談時に確かめてください。

借地権付き建物に関する悩みは「ベンナビ不動産」で解決しよう

ベンナビ不動産は、訳あり不動産の無料査定と直接買取を扱う窓口です。
共有持分や空き家、事故物件、再建築不可物件と並び、借地権付き建物も取扱いの対象に入ります。

公式サイトによれば、提携する弁護士・司法書士と連携して権利関係に対応します。
買取が成立した場合の弁護士費用・登記費用・ごみ処理費用はいずれも0円です。
買取が成立しない場合や弁護士へ個別に依頼した場合は、費用が発生します。

受付は24時間365日で、しつこい営業は行わないと明記されています。
共有者の同意が得られない持分だけの売却も対応の対象です。

借地権付き建物の売却では、地主との承諾交渉と相続登記と売買契約が同時に動きます。
権利関係の整理と売却を一続きで引き受ける窓口を選べば、進行の管理も1か所で済みます。

査定は無料です。
売る決断をする前でも、物件の所在地と借地権の種類、残存期間を伝えれば、手放した場合の金額を確かめられます。

【参考元】訳あり不動産の買取・無料査定（ベンナビ不動産）

借地権付き建物の売却に関するよくある質問

まとめ｜借地権付き建物は地主の承諾を得れば売却できる

借地権付き建物は、地主の承諾を得れば売却できます。
承諾を拒まれた場合でも、借地借家法19条にもとづき裁判所へ承諾に代わる許可を求める道が残ります。
売れないのではなく、買主の母数が絞られるために時間がかかるだけです。

売却先は、早さを優先するなら地主か買取業者、価格を優先するなら仲介による第三者への売却か底地との同時売却を選びます。
売却活動に入る前に、借地契約書と建物の登記名義、借地権の種類と残存期間、地代の滞納の有無を確認してください。

次に取る行動は3段階です。
契約書と登記事項証明書で権利の状態を確定し、売却先ごとの条件を比較し、無料査定で手放した場合の金額を確かめてください。
地主との交渉が止まっているなら、弁護士への相談を並行して進めれば、承諾の見通しが立つまでの期間を短縮できます。