再建築不可物件の売却相場はいくら？価格の内訳と手残りを減らさない方法

相続した実家や長く空き家のままの物件が「再建築不可」だと分かったとき、まず気になるのは、いくらで売れるのかという一点だと思います。
固定資産税と管理の手間は毎年かかり続けるため、金額の見当がつかないまま持ち続けるほど負担は重くなります。

再建築不可物件の売却相場は、同じ地域の通常物件と比べて5割〜7割が目安です。
5割〜7割という幅はかなり広く、条件によっては2割台まで下がることもあれば、7割を超えることもあります。
幅が生まれる理由は、売り先の選び方と物件そのものの条件にあります。

本記事で整理するのは、売却ルート別の相場と価格が下がる理由です。
あわせて査定で見られるポイントと、自分で相場を調べる手順も見ていきます。
売却価格から差し引かれる費用と税金にも触れます。
読み終えるころには、自分の物件が5割〜7割のどのあたりに位置するかを見積もり、次に何をすればよいかを決められるはずです。

再建築不可物件の売却相場は通常物件の5割〜7割が目安

再建築不可物件の売却相場は、同じ地域・同じ広さの通常物件と比べて5割〜7割が目安になります。
5割〜7割という水準は、不動産会社各社が自社の取扱実績をもとに公表している値です。
国が公表する統計に「再建築不可物件の売買価格」という区分は存在しないため、単一の正解となる数字はありません。

もう一つ押さえておきたいのは、同じ物件でも売り先によって金額が変わる点です。
隣地の所有者、仲介を通じた一般の買い手、専門の買取業者では、再建築不可物件を買う理由がまったく違います。
買う理由が強い相手ほど高い金額を出せるため、売却ルートの選び方がそのまま手取りを左右します。

不動産会社各社が公表する売却ルート別の目安は、次のとおりです。
金額の高さと現金化までの早さは逆の関係にあり、どちらを優先するかで選ぶルートが変わります。

売却ルート	価格の目安［通常物件比］	現金化までの期間	主な買い手
隣地の所有者へ売る	6割〜8割	数ヵ月〜1年程度	隣接地の所有者
仲介で一般に売る	5割〜7割	数ヵ月〜1年以上	投資家・現金購入者
買取業者へ売る	3割〜5割	1週間〜1ヵ月程度	訳あり物件の専門業者

表の数値はいずれも各社の公表値であり、実際の金額は物件ごとに違う数字です。
3つのルートを順に見ていきます。

隣地所有者に売る場合の目安は6割〜8割

隣地の所有者に売るルートは、3つのなかで高い金額が出やすく、6割〜8割が目安になります。
理由は単純で、隣地の所有者は「隣接する土地を使う具体的な理由」を持っているからです。

自分の敷地と一体で使えば、庭や駐車場として使い道が広がります。
土地の形によっては、一体化することで接道の条件を満たし、再建築の道が開ける場合もあります。
買い手にとっての価値が上がるぶん、提示できる金額も上がるわけです。

一方で、交渉が長引きやすいという実務上の限界があります。
相手には買う義務がないため、資金の都合や関心の有無で話が止まることもあります。
打診してから成約まで数ヵ月〜1年程度かかる例もあり、急いで現金化したい場合には不向きです。
まずは不動産会社を通じて意向を確かめ、反応を見てから他のルートと並行して検討する進め方が現実的です。

仲介で一般の買い手に売る場合の目安は5割〜7割

仲介で市場に出す場合の目安は5割〜7割で、複数の不動産会社が同じ水準を公表しています。
相場としては中間に位置しますが、売れるまでの時間が読みにくいという特徴があります。

買い手が限られる理由は、住宅ローンが使いにくい点です。
金融機関は担保としての評価を低く見るため、融資が下りにくくなります。
結果として、現金で買える投資家や事業者に買い手が絞られます。

母数が少ないと価格競争が起きず、値付けの主導権は買い手側に移る流れです。
数ヵ月たっても反応がないまま値下げを重ね、最終的に買取と変わらない水準まで下がる例もあります。
仲介を選ぶ場合は、いつまでに売るかという期限をあらかじめ決めておくと、値下げの判断がぶれません。

買取業者に売る場合の目安は3割〜5割

買取業者に直接売る場合の目安は3割〜5割で、3つのルートのなかでは低い水準です。
かわりに、売却にともなう手間とリスクの多くを業者側が引き受けます。

金額が下がるのは、業者が再販までの費用とリスクを見込んで値付けするためです。
買い取ったあとに修繕や権利の整理をおこない、次の買い手を探す期間の資金も負担します。
修繕や販売にかかる費用の分が、価格から差し引かれます。

得られるものは、確実性と速さです。
買取業者各社の公表値では、買取なら1週間〜1ヵ月程度で現金化できる例が示されています。
契約不適合責任を免除する条件で契約できる場合が多く、引き渡し後に不具合が見つかっても追加の負担を負わずに済みます。
売主が知りながら告げなかった不具合は、免責の対象外です。
金額だけでなく、時間と安心をいくらで買うかという視点で比べると判断しやすくなります。

相場に幅があるのは公的な統計が存在しないため

再建築不可物件の相場を調べると、どのサイトでも「5割〜7割」という数字が出てきます。
5割〜7割という数字の出どころを示している記事は、ほとんど見当たりません。
実のところ、国や自治体が公表する統計に「再建築不可物件の売買価格」という区分が存在しない状態です。

不動産の価格に関する公的なデータとしては、国土交通省の地価公示や取引価格情報、国税庁の路線価があります。
いずれも接道の可否で取引を切り分けてはいません。
そのため、市場に出回る相場は各不動産会社が自社の取扱実績から示した値です。

とはいえ、接道が足りない土地の価値が下がること自体は、公的な制度のなかでも明確に扱われています。
相続税の評価では、接道義務を満たさない宅地を「無道路地」として、通常より低く評価する方法が定められています。
数字の読み方を整理するうえでは、次の2点が手がかりです。

公表されている相場はすべて不動産会社の集計値

5割〜7割という数字は、不動産会社が自社で扱った取引をもとに示したものです。
売却ルート別に6割〜8割・5割〜7割・3割〜5割という区分を示す社もあります。
買取相場を50％〜70％程度と公表する社や、3割〜7割安いという表現を使う社もあります。

各社で数字が揃わないのは、集計のもとになる取引が違うからです。
都市部の案件を多く扱う会社と、地方の物件を中心に扱う会社では、平均の水準が変わります。
買取が中心か仲介が中心かによっても数字は動きます。

したがって、どれか1社の数字を正解として当てはめる読み方は不向きです。
複数社の値を並べて、下限と上限の幅として持っておく方が実態に近くなります。
そのうえで、自分の物件が幅のどちら寄りかを条件から判断する進め方が現実的です。

国税庁は無道路地の評価額を最大40％まで減額すると定めている

相続税の計算では、接道義務を満たさない宅地は「無道路地」として扱われ、通常の宅地より低く評価されます。
国税庁は無道路地を「道路に接していない宅地（接道義務を満たしていない宅地を含む）」と定義しています。

評価の方法は次のとおりです。
まず、実際に利用している道路の路線価をもとに、不整形地などとして価額を計算します。
算出した価額から、接道義務を満たすために最小限度の通路を開設する場合の通路に相当する金額を差し引きます。
通路部分の控除額には上限があり、計算した価額の40％が限度です。

見落としやすいのは、相続税の評価額と売買価格は別物である点です。
評価額は課税のための計算値であり、市場で成立する価格とは目的が違います。
それでも、公的な制度が接道の不足を価格の下がる要因として明確に扱っている事実は、相場が5割〜7割にとどまる背景を理解する助けになります。

【参考】No.4620 無道路地の評価｜国税庁

再建築不可物件の価格が下がる4つの理由

再建築不可物件の価格が通常物件より低くなる背景には、4つの理由があります。
建て替えができない、住宅ローンの審査が通りにくいという2点に加え、築年数が古く修繕費がかさむ、買える人が限られるという2点です。

4つの理由は独立して働くのではなく、鎖のようにつながっています。
建て替えができないから融資が付きにくくなり、融資が付かないから買い手が減ります。
買い手が減れば価格競争が起きず、値付けの主導権は買い手側に移るわけです。

建て替えができない理由は、建築基準法が定める接道義務を満たしていない点にあります。
幅員4メートル以上の道路に、敷地が2メートル以上接していない土地では建築確認が下りません。
相場の上限側に寄るのは、4つの理由のどれかが緩む物件です。
以下で1つずつ確認します。

【参考】建築基準法｜e-Gov 法令検索

建て替えも増築もできないから

再建築不可物件の評価が伸びない主な要因は、いま建っている建物が使えなくなった時点で、土地の使い道がほとんど残らない点にあります。
建築基準法は、都市計画区域などの敷地について、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接することを求めています。

接道の条件を満たさない土地では、新築も建て替えも建築確認が下りない扱いです。
火災や地震で建物を失った場合も同じで、同じ場所に建て直すことはできません。
買い手からすれば、購入後に建物を失うリスクをそのまま引き受けることになります。

注意したいのは、老朽化した建物を先に解体してしまうと状況がさらに悪くなる点です。
更地にすれば見た目は整いますが、再建築不可の敷地に建物は建てられません。
使い道が「駐車場」「資材置き場」などに限られてしまい、買い手の幅はいっそう狭くなります。

住宅ローンの審査が通りにくいから

2つめの理由は、買い手が住宅ローンを使いにくい点です。
金融機関は融資の担保として土地と建物を評価しますが、再建築不可の土地は担保としての評価が出にくくなります。
建物が失われたあとの換金性が読めないためです。

その結果、購入できるのは現金を用意できる層に限られます。
一般の会社員が住宅として買うケースはほとんど成立しません。
買い手の母数が減れば、同じ物件を複数人が取り合う状況が生まれず、価格は上がりにくいままです。

住宅ローン以外の選択肢も使えます。
リフォームローンやノンバンクの商品を使える場合もあります。
ただし、借入額の上限が低く、金利の条件も住宅ローンより厳しくなるため、価格を押し上げる力にはなりにくい水準です。

築年数が古く修繕費がかさむから

3つめの理由は、建物の古さです。
接道の規制が整備される前から建っている物件が多く、築50年を超える木造住宅も珍しくありません。
買い手は購入後にかかる修繕費を見込んで値付けするため、古い建物ほど提示額は下がります。

修繕費が読みにくい点も、価格を押し下げる要因です。
屋根や外壁は見て判断できますが、基礎の状態や給排水管の劣化は解体してみないと分からない部分が残ります。
買い手は不確実な部分に安全率を上乗せするため、上乗せした分だけ金額が削られます。

2025年4月には建築基準法が改正され、確認申請が必要になる工事の範囲が広がりました。
大規模なリフォームを前提に買おうとする層にとっては、手続きの負担が増えたことになります。
修繕の見積もりを自社で読める専門業者ほど、価格を出しやすい立場にあります。

買える人が投資家や専門業者に限られるから

4つめの理由は、買い手の顔ぶれが偏る点です。
住宅ローンが使いにくいことで一般の実需層が離脱し、残るのは投資家と訳あり物件を扱う専門業者になります。

投資家は賃貸に出したときの利回りから逆算して値付けします。
専門業者が買値を決める基準は、再販するときの価格から修繕費・販売経費・利益を差し引いた残りです。
どちらも「いくらなら儲かるか」を起点に考えるため、通常物件のように「住みたいから多少高くても買う」という動きは起きません。

買い手の種類が価格帯を決める、という構造がここにあります。
だからこそ、金額に直結するのは誰に売るかという選択です。
隣地の所有者に打診する価値があるのも、隣地の所有者だけが実需の理由を持っているからです。

相場を左右する5つの査定ポイント

同じ「再建築不可」でも、査定額は倍近く開きます。
5割〜7割という幅の内側で自分の物件がどこに位置するかは、接道・建物・立地・形状・権利の5点で決まります。

5つの要素は積み上げで影響する関係です。
接道の不足がわずかで、建物が使える状態にあり、賃貸需要のある地域に立地していれば、7割前後の評価が付くこともあります。
反対に、まったく接道がなく建物の活用も難しい物件が、需要の弱い地方にある場合は、2割〜3割まで下がる例が示されています。

自分の物件について5点を先に確認しておくと、査定の結果を受け取ったときの納得の度合いが変わるはずです。
金額の理由が分かっていれば、業者ごとの提示額の違いも読み解けます。
以下では、5つの要素を順に確認します。

接道の状況で評価が大きく分かれる

接道の状況は、査定を大きく左右する要素です。
ひとくちに再建築不可といっても、まったく道路に接していない土地と、2メートルにわずかに足りない土地では、買い手の評価がまるで違います。

状態はおおむね3つに分かれます。
道路に一切接していない無接道の土地、道路には接しているが幅員が4メートルに満たない土地、接道の幅が2メートルに届かない土地です。
3つのうち幅員不足の土地は、後退して道路の幅を確保できれば建築が可能になる場合があります。

不足がわずかであるほど是正の見込みが立ち、価格は上がりやすくなります。
自分の土地がどの状態かは、公図と登記事項証明書を取り寄せ、現地で間口を実測すれば見当が付くはずです。
正確な判断が必要な場合は、土地家屋調査士や建築士に確認を依頼してください。

建物の状態で買い手の使い道が決まる

建物の状態は、買い手が何を目的に買うかを左右します。
手を入れればすぐ貸せる建物であれば、賃貸経営を考える投資家が買い手になり、収益から逆算した金額が出ます。

判断の分かれ目になるのは、構造に関わる部分です。
雨漏りや傾き、シロアリの被害、基礎のひび割れがそれにあたります。
傷みが軽微であれば、内装の手直しだけで貸し出せます。
不動産会社の公表区分でも、築古でありながら軽微な修繕で賃貸化できる物件のほうが、大規模なリフォームが必要な物件より高い水準です。

活用が難しいほど傷んだ建物は、解体費の分だけ差し引かれます。
再建築不可の土地で建物を解体すると使い道が消えるため、買い手も安易には壊しません。
建物が「使える状態で残っている」こと自体が、再建築不可物件では価値です。

立地の需要で買い手の数が変わる

同じ条件の物件でも、どこにあるかで金額は変わります。
駅に近く賃貸の需要がある地域であれば、複数の業者が取得を検討するため、相場の上限側に寄ります。

都市部では、再建築不可であっても住宅としての需要そのものは健在です。
不動産会社の公表例では、東京都世田谷区で通常物件の約6割、駅から徒歩5分以内で約6割という水準が示されています。
大阪市中央区の例では半額という数字も挙げられています。

地方や郊外で賃貸の需要が弱い地域では、買取自体を断られる場合もある状況です。
立地は変えようがないため、需要が弱い地域では売り先の選び方で補う発想が必要になります。
地元の事情に詳しい業者と、全国対応の専門業者の両方に当たると、比較の材料が増えます。

土地の形と広さで使い道が狭まる

土地の形状と面積も査定に影響します。
細い通路の先に敷地が広がる旗竿地や、間口が極端に狭い土地は、同じ接道条件でも評価が下がります。
使い道が限られるためです。

買い手は工事のしやすさも金額に反映します。
間口が狭いと、資材の搬入や工事車両の乗り入れができません。
人力で運ぶ作業が増えれば、修繕費も解体費も割高です。
買い手はその増加分を織り込んで値付けします。

面積が小さすぎる場合も同じです。
建て替えができないうえに敷地も狭ければ、貸し出せる建物の規模が限られます。

ただし、隣地と一体で使えば形状の不利が解消する土地もあります。
該当するのは、旗竿地の通路部分が隣地と接している場合や、間口の不足が数十センチ単位である場合です。
その場合は隣地の所有者に売るルートの検討価値が高まります。

権利の状態で取引の手間が増える

権利まわりの整理が済んでいるかどうかも、金額に影響します。
買い手は、取引にかかる手間とリスクを価格から差し引くためです。

論点になりやすいのは、私道の持分があるか、通行と掘削の承諾が得られるかという点です。
隣地との境界が確定しているか、名義が共有になっていないかも確かめてください。
私道を通らないと出入りできない土地では、給排水管の工事に隣地の承諾が要ります。
承諾が取れるかどうかが不透明なままだと、買い手は安全側に金額を抑えがちです。

名義が亡くなった方のままになっている場合は、そのままでは売却できません。
相続登記を済ませてから売る必要があります。
共有名義の物件では、共有者全員の合意が必要です。

権利まわりは、査定の直前に慌てて整えられる性質のものではありません。
事前に整えておくほど、値引きの口実は減ります。

【参考】不動産登記法｜e-Gov 法令検索

2025年4月の建築基準法改正が相場に与えた影響

2025年4月1日に施行された改正建築基準法は、再建築不可物件の買い手の動きにも影響しました。
建築確認の審査を省略できる範囲が狭まったためです。

改正前は、木造2階建ての戸建て住宅などは審査の省略が認められていました。
改正後は、省略できる対象が、都市計画区域等の内側にある平屋かつ延べ面積200平方メートル以下の建築物に絞られています。
木造2階建ての住宅は、大規模な修繕や模様替えでも確認申請が必要になりました。

再建築不可物件では、そもそも建築確認が下りません。
確認申請が必要な規模の工事は、事実上できなくなります。
買い手からすると、購入後に手を入れられる範囲が読みにくくなった状況です。

影響の大きさは物件の規模や工事の内容で変わるため、一律に何割下がると言い切れる性質のものではありません。
フルリフォームを前提にした値付けは、以前より慎重になっています。

【参考】建築基準法｜e-Gov 法令検索

43条2項の許可が見込めるかどうかで相場は変わる

再建築不可の土地でも、建築基準法43条2項の認定または許可を受けられれば、建物を建てられる場合があります。
認定や許可の見込みが立つかどうかで、相場の水準は大きく変わります。

43条2項は、接道義務を満たさない土地でも建築を認める仕組みです。
周囲に広い空地があるなど一定の基準に当てはまり、特定行政庁が交通・安全・防火・衛生の面で支障がないと認めた場合に適用されます。
以前は「43条但し書き」と呼ばれていた制度が、2018年の改正で認定と許可に整理されました。

注意したいのは、一度許可を受ければ将来も自由に建てられるわけではない点です。
許可は建築のたびに受ける必要があり、基準や運用は自治体ごとに異なります。
したがって、価格交渉の材料にするために、売却前に特定行政庁の窓口や建築士へ見込みを確認しておいてください。
見込みの有無で相場がどう変わるかは、次の3点に分かれます。

【参考】建築基準法｜e-Gov 法令検索

許可が見込める場合は7割〜9割まで戻る

43条2項の許可が見込める土地は、通常物件の7割〜9割まで評価が戻る例があります。
不動産会社の公表値では、43条2項によって再建築できる場合の相場は7割〜9割程度とされ、多くのケースでは8割程度で成約すると説明されています。

金額が戻る理由は、買い手の幅が広がるからです。
建て替えの道があれば、住宅として使いたい実需の層も検討に入ります。
金融機関の見方も変わり、融資の可能性が出てきます。

ただし、条件が付くと水準は下がる点が要注意です。
公表値では、建築面積が小さくならず道路の維持管理に関する誓約書も不要な場合として9割程度が挙げられています。
建築面積が小さくなり誓約書が必要な場合は7割程度という区分です。
見込みの有無は自分では判断できないため、特定行政庁の建築指導課などに相談し、包括的な基準に当てはまるかを確かめてください。

許可が見込めない場合は5割〜6割にとどまる

許可の見込みが立たない土地は、5割〜6割にとどまります。
不動産会社の公表値では、43条2項を利用しても再建築できない場合の相場は5割〜6割程度とされています。

5割〜6割にとどまるのは、買い手が現況のままの利用しか見込めないためです。
いま建っている建物を修繕して貸すか、資材置き場などとして使うか、選択肢は限られます。
将来の建て替えを織り込めないぶん、価格の上限が抑えられます。

さらに条件が重なると、下限はもっと低い水準です。
隣地の一部を借りても再建築できない場合の相場は5割程度とされています。
無接道で私道のトラブルや境界の問題を抱える物件では、買取価格が1割〜3割程度という水準も示されています。
1割〜3割の帯に入る場合は、時間をかけて仲介に出すより、買取で早期に現金化する選択肢が現実的です。

セットバックで接道を満たせる場合は工事費を差し引いて考える

幅員が4メートルに満たない道路に接している土地では、道路の中心線から2メートルの位置まで敷地を後退させることで、接道の条件を満たせる場合があります。
敷地の後退をセットバックと呼びます。

セットバックによって建築が可能になれば、評価は当然上がる方向です。
引き換えに、工事の費用がかかります。
不動産会社各社は、セットバック費用の目安として30万円〜80万円という金額を公表しています。
自治体によっては補助金が用意されている場合もあるので、窓口で確認してください。

もう一点、後退した部分は道路として扱われるため、敷地として使える面積が減ります。
建てられる建物も小さくなります。
したがって、値上がりが見込める額と、工事費および面積の減少を差し引きで比べてください。
売却前に工事まで済ませるか、現況のまま売って買い手に判断を委ねるかは、値上がり額と費用の差引で決めてください。

自分の物件の相場を調べる3つの手順

査定を依頼する前に、自分でおおよその価格帯を出しておくと、提示された金額が妥当かどうかを判断できます。
手順は3つです。
周辺の成約価格を調べ、路線価などから土地の価格を試算し、減価率を当てて幅で見積もる流れになります。

作業に使う資料は、いずれも無料で手に入るものです。
国土交通省の不動産情報ライブラリでは、実際の取引価格や成約価格を地域ごとに検索できます。
国税庁の路線価図は、相続税の計算に使う土地の単価を確認できる資料です。
手元にある固定資産税の納税通知書も使えます。

3つの手順で出す数字は、あくまで幅を持った目安です。
再建築不可の物件は同じ条件のものが少なく、機械的な計算だけで金額を確定できません。
それでも、幅を持っておけば、業者ごとの提示額を比較する軸として十分です。
3つの手順を順に見ていきます。

手順1 周辺の成約価格を調べる

最初に、比較の基準となる通常物件の価格をつかみます。
使うのは、国土交通省が運営する不動産情報ライブラリです。
実際に取引された価格の情報と、指定流通機構が保有する成約価格の情報を、無料で検索できます。

2024年4月までは土地総合情報システムという名称で公開されていた情報が、不動産情報ライブラリに統合されました。
古い解説記事では旧名称のままになっている場合があるため、いまはライブラリ側で調べてください。

検索するときは、条件をできるだけ自分の物件に近づけてください。
同じ市区町村と最寄駅、土地面積が2割程度の範囲で近いもの、取引時期が直近3年以内のものに絞り込んでください。
該当する取引が数件しかない場合は、隣接する地域まで範囲を広げて件数を確保します。
得られた単価の中央値を、比較の基準に置きます。

手順2 路線価から土地の価格を試算する

次に、土地そのものの価格を試算します。
手がかりになるのは、国税庁が毎年公表する相続税路線価と、市区町村から届く固定資産税の納税通知書に記載された評価額です。

相続税路線価は、公示地価のおおむね8割の水準で設定されています。
路線価に敷地面積を掛けた金額を0.8で割り戻して、土地の実勢価格に近い数字を出してください。
固定資産税評価額を使う場合は、公示地価のおおむね7割の水準のため、0.7で割り戻します。

気をつけたいのは、二重に減額しない点です。
相続税路線価をもとに評価額を計算する段階で、無道路地としての減額をすでに適用している場合があります。
減額済みの数字にさらに5割〜7割を掛けると、実態より低い金額になります。
割り戻しに使うのは、減額を適用する前の路線価です。

手順3 減価率を当てて幅で見積もる

最後に、手順1と手順2で得た通常物件の価格に、売却ルート別の割合を掛けます。
仮に周辺の通常物件が3,000万円前後で取引されているとします。
仲介の目安である5割〜7割を当てると、想定の幅は1,500万円〜2,100万円です。

同じ物件でも、買取業者に売る前提なら3割〜5割を当てて900万円〜1,500万円の帯です。
隣地の所有者に売る前提なら6割〜8割を当てて1,800万円〜2,400万円になります。
43条2項の許可が見込めるなら、さらに上の帯で考えます。

大切なのは、1つの数字に絞らず幅で持っておくことです。
幅の下限を下回る提示があれば理由を尋ねられますし、上限に近い提示があれば決断の後押しになります。
最終的な金額は個別の査定でしか決まりませんが、自分なりの物差しを持って臨めば、提示額の意味を読み取れます。

【参考】不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索｜国土交通省 不動産情報ライブラリ

売却価格から差し引かれる費用の内訳

売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。
仲介手数料や測量費に加え、解体や残置物の処分費、登記の費用が差し引かれます。
手元に残る金額は、提示額より少ない額です。
物件によっては、数十万円から百万円単位の開きが生まれます。

再建築不可物件は価格そのものが低いため、費用の比重が相対的に重い状態です。
1,000万円の物件で50万円の費用がかかれば、手取りは5％減ります。
金額を比べるときは、提示額ではなく手取りで並べる視点が必要です。

主な費用の内訳は次のとおりです。
買取業者に直接売る場合は、仲介手数料が不要になり、測量や解体を求められないケースもあります。
ルートによって費用の構成が変わる点も、手取りを比べるうえで見落とせません。

費用項目	目安	支払先	かかる場面
仲介手数料	売買代金の3％＋6万円＋消費税が上限	不動産会社	仲介で売る場合
確定測量費	数十万円	土地家屋調査士	境界が未確定の場合
解体費・残置物処分費	物件による	解体業者・処分業者	更地渡しを求められた場合
相続登記の費用	登録免許税＋司法書士報酬	法務局・司法書士	名義が被相続人のままの場合
印紙税	売買代金に応じた額	国	売買契約書の作成時

仲介手数料は成約価格に応じて決まる

仲介で売る場合の手数料は、宅地建物取引業法にもとづき上限が定められています。
売買代金が400万円を超える場合は、代金の3％に6万円を加え、消費税を上乗せした額が上限です。

低い価格帯の取引には特例があります。
国土交通省は2024年7月に告示を改正し、税抜きの売買代金が800万円以下の宅地または建物については、税込33万円を上限として報酬を受け取れるようにしました。
低廉な空家等の特例を使う場合、不動産会社は媒介契約を結ぶ前に金額を説明し、依頼者の合意を得る必要があります。

再建築不可物件は800万円以下で成約する例も多いため、低廉な空家等の特例が適用される場面は少なくありません。
手数料の負担割合が相対的に重くなる点は、あらかじめ見込んでおいてください。
買取業者に直接売る場合は、仲介が入らないため手数料はかかりません。

【参考】宅地建物取引業法｜e-Gov 法令検索

測量と境界確定は隣地の状況で必要になる

境界が確定していない土地では、買い手から確定測量を求められることがあります。
境界標が見当たらない場合や、隣地の所有者と認識が食い違っている場合が典型です。

確定測量では、隣接する土地の所有者に立ち会ってもらい、境界の位置について同意を得ます。
費用は数十万円が目安で、隣地の数が多い土地や、公道に接する部分がある土地では高くなります。
役所との協議が入ると、完了まで数ヵ月かかる場合もある点が盲点です。

再建築不可物件では、そもそも隣地との関係が複雑なケースが少なくありません。
私道の持分を共有していたり、塀の位置が境界とずれていたりする状況です。
買取業者のなかには、現況のまま引き受ける会社もあります。
測量を求められた場合は、費用を負担してでも仲介で売るのか、現況のまま買取に切り替えるのかを比べて決めてください。

解体と残置物処分の費用は買い手の意向で変わる

売れやすくするために建物を解体しようと考える方がいますが、再建築不可物件では慎重な判断が必要です。
更地にすると、再建築不可の敷地に建物を建てられないため、使い道がほとんど残らなくなります。

税負担も変わります。
住宅が建っている土地には固定資産税の住宅用地特例が適用され、税額は軽減された状態です。
建物を取り壊すと特例の対象から外れ、翌年度以降の固定資産税が上がります。
売却までに時間がかかれば、かかった年数の分だけ負担が積み上がります。

家財が残っている場合の処分費も同様です。
買取業者のなかには、残置物をそのまま引き取る会社もあります。
解体も残置物の処分も、査定を受けて買い手の意向を確認してから判断すれば、無駄な出費を避けられます。

登記の費用は相続登記の有無で変わる

名義が亡くなった方のままになっている場合は、売却の前に相続登記を済ませる必要があります。
登記名義人でなければ売主になれないためです。

相続登記は2024年4月から義務化され、不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請することが求められています。
正当な理由なく申請しない場合、過料の対象になります。
売却の予定がなくても、期限のある手続きとして進めておいてください。

費用は、登録免許税と司法書士へ支払う報酬で構成されます。
登録免許税は固定資産税評価額の0.4％で、評価額が低い再建築不可物件では負担も小さくなります。
手間がかかるのは戸籍の収集です。
名義が古いほど取り寄せる範囲が広がります。
祖父母の代の名義が残っている場合は、早めに着手してください。

【参考】不動産登記法｜e-Gov 法令検索

手残りを左右する譲渡所得税の考え方

売却して利益が出た場合には、譲渡所得として所得税と住民税がかかります。
計算式は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた額が譲渡所得になり、譲渡所得に税率を掛ける形です。

税率は、売った年の1月1日時点での所有期間で変わります。
5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得として扱われ、税率の差は倍近くです。
相続した物件の場合、所有期間は亡くなった方が取得した日から引き継いで計算します。
そのため、相続してすぐ売っても長期になる例が大半です。

所有期間	所得税	復興特別所得税	住民税	合計
5年超［長期譲渡所得］	15％	0.315％	5％	20.315％
5年以下［短期譲渡所得］	30％	0.63％	9％	39.63％

税額を左右するのは、取得費をいくらで見るかという点と、使える特例があるかどうかという点です。
特例の適用可否は個別の事情で分かれるため、判断に迷う場合は税務署か税理士に確認してください。
3つの論点を順に見ていきます。

取得費が分からない場合は売却価格の5％で計算する

取得費とは売却する不動産を買ったときの代金や購入にかかった費用のことです。
建物については、使用した期間に応じた減価償却費を差し引いた額になります。

古くから所有している物件では、購入時の契約書が見つからないことがあります。
取得費が分からない場合に使うのは、売却価格の5％を取得費とみなす方法です。
売却価格の5％で計算する方法を概算取得費と呼びます。

概算取得費を使うと、売却価格の95％が譲渡所得として扱われるため、税負担は重くなります。
1,000万円で売れた場合、取得費は50万円として計算され、譲渡所得は950万円から譲渡費用を引いた額です。
売買契約書や当時の領収書、通帳の記録が残っていれば実額で計算できるため、古い資料を探す価値は十分にあります。

【参考】所得税法｜e-Gov 法令検索

相続で取得した場合は取得費加算の特例を確認する

相続で取得した物件を売る場合、相続税を納めていれば、納めた税額の一部を取得費に加算できる特例があります。
取得費が増えれば譲渡所得は減り、税額も下がります。

適用には期限がある点に気をつけてください。
相続の開始があった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却する必要があります。
相続税の申告期限は相続開始を知った日の翌日から10ヵ月のため、実質的には相続から3年10ヵ月が期限になります。

前提として、相続税を実際に納めていることが必要です。
基礎控除の範囲内で相続税がかからなかった場合、取得費加算の特例は使えません。
加算できる金額は、納めた相続税のうち売却した不動産に対応する部分だけです。
期限があるため、相続した不動産をどうするかは、早い段階で方針を決めておくと選択肢が広がります。

【参考】租税特別措置法｜e-Gov 法令検索

空き家を相続した場合は3,000万円特別控除を確認する

相続した空き家を売る場合、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。
被相続人の居住用財産を売ったときの特例と呼ばれるものです。

国税庁が示す主な要件は4つです。
建築時期が昭和56年5月31日以前であることと、区分所有建物の登記がされていないことが挙げられます。
相続の開始直前に被相続人が一人で住んでいたことと、売却代金が1億円以下であることも求められます。
売却の期限は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日です。

再建築不可物件でも、要件を満たせば適用の余地があります。
3,000万円特別控除は、一定の耐震基準を満たすか、家屋を取り壊して土地として売ることが条件になります。
再建築不可の土地を更地にすると使い道が狭まるため、控除で減る税額と、更地にして下がる売却価格を比べてください。
適用の可否は税務署か税理士に確認してください。

【参考】No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

相場より高く売るために所有者ができる4つのこと

相場の幅のなかで少しでも上を狙うために、所有者側からできることが4つあります。
隣地の所有者に打診する、解体せずに現況のまま査定を受けるという2点に加え、訳あり物件に強い会社を複数比較する、権利関係の書類を先にそろえるという2点です。

4つに共通するのは、買い手が抱えるリスクや手間を減らすという考え方です。
再建築不可物件の価格が低いのは、買い手が不確実な部分に安全率を上乗せするためでした。
不確実な部分が減れば、上乗せ分も減ります。

いずれも売却前にしかできない対応です。
契約したあとで書類を整えても、価格には反映されません。
査定を依頼する前の段階で、どこまで手を打てるかを決めておいてください。

4つのうち、書類の準備と複数社への依頼は自分だけで進められます。
手間の軽い順に並べているので、できるところから着手してください。

隣地の所有者に打診する

高い金額が出やすい相手は、隣地の所有者です。
自分の敷地と一体にすることで、庭や駐車場として使い道が広がり、土地の形によっては接道の条件を満たせる場合もあります。

打診の方法としては、不動産会社を介して意向を確かめる進め方が無難です。
当事者同士で直接金額の話を始めると、条件がまとまらなかったときに関係がこじれます。
第三者が入れば、断られた場合も角が立ちません。

打診する価値が高いのは、相手の敷地が接道に問題を抱えている場合や、駐車場を必要としていそうな場合です。
相手にとっての利点を具体的に伝えられれば、検討してもらえる可能性が上がります。
反応がなければ、返事を待たずに他のルートと並行して進めてください。
隣地との交渉は期限を区切らないと長期化しやすいためです。

解体せずに現況のまま査定を受ける

建物が古いからといって、査定の前に解体するのは避けてください。
再建築不可の土地では、建物が残っていること自体が価値になるためです。

更地にすると、固定資産税の住宅用地特例から外れ、翌年度以降の税負担が増えます。
そのうえ、その土地には新たに建物を建てられません。
買い手にとっての使い道が狭まるため、解体費をかけたのに売却価格が下がるという結果になりがちです。

建物付きのまま買い取る業者は数多く存在します。
残置物についても、そのまま引き取る条件で契約できる場合があります。
家財の処分だけで数十万円かかる例もあるため、自分で片付ける前に確認してください。

まずは現況のまま査定を受け、買い手が何を求めているかを確認してください。
解体の要否は、査定を受けたあとで判断すれば間に合います。

訳あり物件に強い会社を複数比較する

査定を1社だけで済ませないことは、価格に直結します。
再建築不可物件の取扱実績によって、提示される金額が大きく変わるためです。

実績のない会社は、活用の道筋を描けないため、安全側に低く見積もります。
再建築不可物件の再販や賃貸化を手がけている会社であれば、購入後の出口を具体的に計算できます。
同じ物件でも、高い金額を出せる可能性があるのは後者です。

比べるときは、金額だけを並べないようにしてください。
引き渡しの時期、契約不適合責任を免除できるか、残置物や測量の扱いをどうするかといった条件も、実質的な手取りに影響します。
条件まで含めると、金額が上位でない提案のほうが有利なこともあるからです。
提示額と条件を1枚の表にまとめると、比較の抜けを防げます。

権利関係の書類を先にそろえる

書類がそろっているほど、買い手は判断しやすくなり、値引きの口実が減ります。
売却の話を始める前に、手元の資料を確認しておいてください。

用意しておきたいのは、登記事項証明書と公図です。
あわせて測量図、建物の図面、私道に関する通行と掘削の承諾書、固定資産税の納税通知書もそろえます。
私道の承諾書は給排水管の工事に必要になる書類で、取得に時間がかかりがちです。

名義が亡くなった方のままであれば、相続登記を先に済ませてください。
共有名義になっている場合は、共有者全員の意思を確認してください。
売却の直前に反対が出ると、契約そのものが白紙に戻ります。

書類が足りないまま査定に出すと、買い手は不明な部分に安全率を上乗せするだけです。
そろえる手間は、価格の差につながります。

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再建築不可物件の売却相場に関するよくある質問

まとめ｜再建築不可物件の売却相場は通常物件の5割〜7割・売り先で変わる

再建築不可物件の売却相場は、通常物件の5割〜7割が目安になります。
5割〜7割という数字は不動産会社各社が自社の実績から公表しているもので、公的な統計は存在しません。
幅を持った目安として受け取ってください。

幅のどこに位置するかは、売り先と物件の条件で決まります。
隣地の所有者なら6割〜8割、仲介なら5割〜7割、買取業者なら3割〜5割が目安です。
43条2項の許可が見込める土地なら7割〜9割まで戻る例もあります。
接道・建物・立地・形状・権利の5点を確認すれば、自分の物件の位置に見当が付きます。

売却価格から差し引かれる費用と税金まで見ておいて、手取りで比べてください。

最終的な金額は、個別の査定でしか決まりません。
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