43条但し書き道路とは？認定と許可の違いや再建築の可否と売却方法を解説

相続した土地の前面が建築基準法上の道路ではないと役所で言われ、建て替えができるのか判断できずにいる方は少なくありません。
本記事では43条但し書き道路の意味と、建築基準法上の道路との違いを解説します。

あわせて認定と許可の見分け方、役所での調べ方、許可申請の流れ、再建築できないときの売却方法まで整理しました。
読み終えるころには、自分の土地で取りうる選択肢を比べられます。

43条但し書き道路の前提となる建築基準法上の道路と接道義務

43条但し書き道路とは、接道義務を満たさない敷地での建築を特定行政庁が例外的に認めた場合の通路を指す通称です。
特定行政庁とは建築主事を置く市町村の長や都道府県知事を指します。
法律でいう道路の中身から押さえましょう。

建築基準法は、道路を原則として幅員4メートル以上のものと定めています。
特定行政庁が地方の気候や土地の状況から必要と認めて指定した区域では、幅員6メートル以上が基準になります。
幅員を満たしたうえで、次の表のいずれかに当たるものだけが法律上の道路です。

区分	根拠	内容
1項1号	道路法	国道・都道府県道・市町村道として認定された道路
1項2号	都市計画法・土地区画整理法など	開発許可や区画整理事業によって造られた道路
1項3号	基準時に存在した道	都市計画区域の指定を受けた時点ですでに存在した幅員4メートル以上の道
1項4号	事業予定の道路	2年以内に事業が執行される予定として特定行政庁が指定した道路
1項5号	位置指定道路	私人が築造し、特定行政庁から位置の指定を受けた道路
2項	みなし道路	幅員4メートル未満でも基準時に建物が立ち並んでいた道

前面の道が表のどれにも当たらない場合、対象地は道路に接していない扱いになります。
原則として建物を新築できません。

幅員の判断基準は、登記簿の数字ではなく現況の実測値です。
図面上は4メートルあっても、電柱や塀の張り出しで実際に足りない例は珍しくありません。
まずは前面の道の幅を巻尺で測り、役所の窓口で種別とあわせて確認しましょう。

【参考】建築基準法（e-Gov 法令検索）

建築基準法上の道路｜原則として幅員4メートル以上で第42条各号に当たる道

見た目が道であっても、幅員4メートルに足りず第42条第2項のみなし道路の指定も受けていない道は、建築基準法上の道路ではありません。
第42条各号のどれにも当たらない道も同じです。
判断は幅員と種別の2軸で行います。

幅員の判定は現況の実測値が基準です。
両側の側溝を含めるかどうかは自治体の運用によって分かれるため、役所の窓口で確認してください。

種別のうち紛らわしいのが位置指定道路とみなし道路の2つです。
位置指定道路は、私人が幅員4メートル以上の道を築造し、特定行政庁から位置の指定を受けた道を指します。
みなし道路とは幅員4メートル未満でも建物が立ち並んでいた道です。
原則として道路の中心線から2メートル後退した線が道路の境界ですが、片側が崖地や川に沿う場合は、崖地側の境界線から道の側へ4メートル入った線が境界になります。

なお、私道だから道路ではないという理解は誤りです。
私有地であっても位置指定を受けていれば法律上の道路に当たり、接道義務も満たせます。

接道義務｜建築物の敷地は道路に2メートル以上接しなければならない

建築基準法は、建築物の敷地が道路に2メートル以上接しなければならないと定めています。
自動車のみの交通に使われる道路と、一定の地区計画区域内の道路は、接道義務でいう道路から除かれます。

義務を満たさない土地では建築確認が下りないと考えてください。
既存の建物に住み続けたり、建築確認の要らない範囲で修繕したりする行為は続けられますが、取り壊して新しく建てる行為はできなくなります。
世間で再建築不可物件と呼ばれる土地の多くは、接道義務を満たしていない土地です。

2メートルという数字は、火災や地震のときに住人が逃げ、消防車や救急車が入るための最低限の幅として置かれています。
数値の根拠が避難と消火にある以上、幅が足りない土地で例外を認めてもらうには、避難や消火に支障がないと行政に示す必要があります。

43条但し書き道路とは接道義務を満たさない敷地を救済する仕組み

43条但し書き道路とは、建築基準法上の道路ではない道や通路に接する敷地の救済制度を指す通称です。
特定行政庁が例外的に建築を認めた場合の通路に付けられた、慣習上の呼び名です。
道路の種別を指す言葉ではありません。

接道義務には例外があります。
条文の文言は「前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない」です。
適用しない対象は道路でも敷地でもなく、建築物です。
つまり救済されるのは特定の建物であって、通路自体が道路に格上げされるわけではありません。

いま建っている家が但し書きの救済を受けていても、建て替えるときは改めて手続きが要ります。
前の許可を根拠に着工すると違反建築になるため、計画の初期段階で役所に相談しましょう。

43条但し書き道路は建築基準法上の道路ではなく「道」や「通路」にとどまる

認定や許可を受けても、前面の通路は法律上の道路になりません。
役所で道路種別の証明を取ろうとしても発行されず、接道義務を満たしたという扱いにもなりません。

そのため救済の単位は、敷地ごと、そして建築物ごとです。
同じ通路に面していても、敷地の形や建物の規模が違えば結論は変わります。

役所の道路種別図に「43条」と注記される自治体もありますが、注記があっても道路番号は付きません。
図面上の記載を根拠に「前面は道路だ」と説明すると、買主との認識がずれてトラブルのもとになります。

隣の敷地が許可を受けていても、許可の効力は自分の敷地に及びません。
近所で建て替えが実現した事例があっても、自分の土地でも通ると考えず、個別に役所へ確認してください。

2018年の建築基準法改正で「43条但し書き」から「43条2項1号・2号」に条文番号が変わった

かつて第43条第1項の但し書きに置かれていた例外規定は、2018年9月に施行された建築基準法の改正によって第43条第2項へ整理されました。
現在は第2項第1号の認定と、第2項第2号の許可の2本立てです。

改正前	現行
第43条第1項但し書きによる許可	第43条第2項第2号による許可
（規定なし・新設）	第43条第2項第1号による認定

条文番号は変わりましたが、実務では今も「43条但し書き道路」「但し書き道路」の通称が使われています。
不動産会社や役所の担当者が旧称で説明する場面も多く、呼び方の違いだけで別制度と受け取る必要はありません。

手元の重要事項説明書や許可証に旧表記が残っていても、書面は有効です。
売買の場面では現行の条文番号に読み替えて説明すると、買主の誤解を防げます。

役所で相談するときは「第43条第2項の認定または許可の対象か」と条文番号で尋ねてください。
通称で聞くと担当者が旧制度の話と受け取り、回答が食い違う場合があります。

43条但し書き道路と建築基準法上の道路の違い

道路に接する土地は建築確認だけで建て替えられますが、但し書き道路に接する土地は建築確認の前に認定または許可の手続きが要ります。
手続きが1段増える点が最大の違いです。

比較項目	建築基準法上の道路	43条但し書き道路
法的な位置づけ	第42条各号に当たる道路	道路ではない道・通路
建て替えの手続き	建築確認のみ	認定または許可を得たうえで建築確認
効力の及ぶ範囲	道路として恒久的	敷地ごと・建築物ごと
住宅ローン	通常どおり審査	担保評価が下がり否決される場合がある
売却のしやすさ	一般の買主が対象	買主が現金購入者や事業者に絞られる

手続きが1段増える事実は、買主にとって時間と不確実性の負担になります。
負担は敬遠につながり、売買価格に直接影響します。

もう1つの違いは効力の続き方です。
道路に接する土地なら、いま建て替えても20年後に建て替えても手続きは同じです。
但し書き道路に接する土地では、20年後の建て替え時に許可基準が改正されていれば、当時通った条件が通らない場合もあります。

売買では、道路に接する土地との差を価格だけで説明しないでください。
手続きの回数と将来の不確実性まで買主に伝えたうえで、価格の根拠を示しましょう。

43条但し書き道路の認定と許可の違い

認定と許可では、建築審査会の同意が要るかどうかが分かれます。
建築審査会とは建築の専門家や法律の専門家で構成され、特定行政庁の許可に同意を与える合議体です。
同意が要る許可のほうが、手続きは重くなります。

比較項目	2項1号の認定	2項2号の許可
根拠条文	建築基準法第43条第2項第1号	建築基準法第43条第2項第2号
対象	幅員4メートル以上の道に接し利用者が少数の建築物	敷地の周囲に広い空地をもつ建築物など
建築審査会の同意	不要	必要
目安期間	数週間程度	1〜3か月程度
再申請の要否	建て替えのたびに必要	建て替えのたびに必要

どちらに当たるかは特定行政庁が決めます。
自己判断で見込みを立てず、確認が取れるまで売買契約の決済日を確定させないでください。

認定と許可のどちらでも、建て替えのたびに手続きをやり直す点は変わりません。
違うのは1回あたりにかかる期間と労力です。

期間の差は売買の段取りに直結します。
認定で済む土地なら決済までのスケジュールを組みやすく、許可が要る土地では引き渡し時期を後ろ倒しにする必要が出ます。
買主が住宅ローンを使う場合は、金融機関の審査期間も上乗せになると見込んでください。

2つの中身を順に見ていきましょう。

2項1号の認定｜幅員4メートル以上の道に接し利用者が少数の建築物が対象

建築基準法は、敷地が幅員4メートル以上の道に2メートル以上接している場合の例外を定めています。
第1号の道は、法律上の道路には当たりません。
避難と通行の安全上必要な国土交通省令の基準に適合するものだけが対象です。

さらに、建築物の側にも条件が付きます。
用途と規模に関して国土交通省令が定める基準に適合し、利用者が少数であると認められる建物が対象です。
規模については、延べ面積500平方メートル以内が基準です。
加えて特定行政庁が、交通上・安全上・防火上・衛生上の支障がないと認める必要があります。

認定では建築審査会の同意を求められません。
書類がそろっていれば数週間で結論が出る自治体もあり、許可より短い期間で済むケースが大半です。

対象になるのは一戸建て住宅など小規模な建物が中心です。
共同住宅や店舗を計画している場合は、認定ではなく許可の枠組みで検討することになります。

【参考】建築基準法施行規則（e-Gov 法令検索）

2項2号の許可｜敷地の周囲に広い空地があり建築審査会の同意を得た建築物が対象

2つ目の枠組みが許可です。
対象は、敷地の周囲に広い空地をもつ建築物など、国土交通省令の基準に適合する建築物です。
特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上の支障がないと認め、建築審査会の同意を得て許可した場合に、接道義務の適用が外れます。

同意という段階が入るため、事前相談から許可までは1か月から3か月ほどが目安です。
用途や規模を変更すると再申請になり、変更のたびに期間が上乗せされます。

もっとも、すべての案件が審査会に個別でかけられるわけではありません。
多くの自治体は建築審査会があらかじめ包括同意基準を定めており、基準に当てはまる案件は個別の審査が不要です。
横浜市のように基準の全文と改正履歴を公開している自治体もあるため、申請前に該当の有無を確かめておきましょう。

【参考元】敷地等と道路との関係の許可・認定（建築基準法第43条第2項）｜横浜市

自分の土地が43条但し書き道路に接しているかを調べる方法

道路種別は、役所の建築指導課で確認する方法が最も正確です。
指定道路図・公図・登記事項証明書の3点を突き合わせれば、前面の通路の性格と持ち主まで把握できます。
電話では回答しない自治体が多いため、来庁を前提に段取りを組んでください。

役所の建築指導課で前面の道の種別を確認する

建築指導課の道路担当に地番と住宅地図を示せば、前面の道が第42条の何号に当たるかを判定してもらえます。
どれにも当たらない場合は、第43条第2項の認定または許可の対象になるかどうかも同時に確認しましょう。

窓口に持参する資料は次のとおりです。

• 住宅地図の写し（対象地に印を付けたもの）
• 法務局で取得した公図
• 対象地と前面通路の登記事項証明書

質問は次の3点に絞ると、1回の訪問で済みます。

• 前面の道の種別
• 過去に認定や許可を受けた履歴の有無
• 建築審査会の包括同意基準に当てはまるかどうか

回答は窓口でメモに残し、担当者名と日付も書き添えておきましょう。

記録を残す理由は、売却時に買主へ示す資料になるからです。
担当者が代わって説明が変わった場合にも、日付入りのメモがあれば経緯をたどれます。

指定道路図と公図を照らし合わせて通路の所有者を確かめる

指定道路図では道路種別を、公図と登記事項証明書では通路部分の地番と所有者を確認します。
2つを重ねれば、前面が公有地なのか私有の通路なのかがはっきりします。

指定道路図をインターネットで公開する自治体は年々増加傾向です。
窓口へ行く前に地番だけ調べておけば、当日の確認は10分ほどで終わります。

通路が複数人の共有になっている場合、手続きの難度は一気に上がります。
通路に水道管やガス管を引き込むには、共有者全員から通行と掘削の承諾を個別に取り付けてください。
人数が多いほど、また相続で持分が細分化しているほど、承諾を集める難度は上がります。

所有者が判明しない通路も各地に残っています。
法務局で旧土地台帳まで遡ると手がかりが得られる場合があるため、登記情報だけで諦めないでください。

過去に認定や許可を受けた履歴があるかを確認する

いま建っている家がどの根拠で建てられたのかは、建築計画概要書と許可台帳で確認できます。
いずれも役所で閲覧を申請すれば取得でき、許可年月日と許可条件まで読み取れます。

履歴があっても、次回の許可は別の判断です。
許可基準は自治体ごとに改正されており、当時の条件が現在は通らない場合があります。
閲覧で得た内容は、現行基準に照らして改めて判定してもらいましょう。

許可を受けずに建てられた建物が見つかる場合もあります。
違反建築として扱われると、売買時の説明義務が重くなり、買主の融資にも影響します。

確認した結果は書面かメモで残し、売却時の説明資料に組み込んでください。
通路の所有者との関係がすでにこじれている場合は、調査と並行して弁護士に相談すると、承諾の取り付けまで見通しが立ちます。

43条但し書き道路の許可を受けるまでの流れ

許可は事前相談・申請・建築審査会の同意・建築確認の4段階を踏みます。
期間を左右するのは建築審査会の開催頻度で、月1回の自治体では締切を1度逃すだけで1か月遅れます。
各段階でやることを順に見ていきましょう。

1.事前相談｜1〜2週間

申請の前に特定行政庁へ相談し、許可の見込みを確かめます。
包括同意基準に当てはまるかどうかを相談の場で聞ければ、許可の可否と期間の目安まで見通せます。

相談には図面を持参してください。
用意するのは配置図、案内図、そして現況の通路の幅員を実測した資料の3点です。
実測値は後の判断を左右するため、目測ではなく計測してください。

見込みが薄いと言われた段階で、建築計画を根本から見直す判断もあります。
建物の規模を小さくすれば認定の枠に入る場合もあるため、担当者に条件を聞いて計画へ反映しましょう。
相談自体は無料の自治体が大半で、費用を理由にためらう必要はありません。

相談は建築士に同席してもらうと精度が上がります。
行政の指摘を図面へ即座に反映できるため、やり取りの往復を最小限に抑えられます。

2.許可申請書の提出｜2〜4週間

相談で見込みが立ったら、許可申請書に添付書類をそろえて提出してください。
自治体は次の書類をおおむね共通して求めます。

• 許可申請書（自治体の指定様式）
• 付近見取図・配置図・各階平面図
• 現況写真（通路の全景と幅員がわかるもの）
• 通路所有者の承諾書
• 幅員の実測図

様式は自治体の公式サイトからダウンロードできます。
図面の作成には専門知識が要るため、実務では建築士へ依頼するのが一般的です。

承諾書は、通路の所有者全員分をそろえるよう求められる場合があります。
相続で共有者が増えている通路では収集に時間がかかるため、申請の準備と並行して着手しましょう。

書類に不備があると受理されず、審査会の議案締切に間に合わなくなります。
提出前に窓口で内容を見てもらうと、差し戻しを避けられます。

3.建築審査会の同意と許可｜2週間〜2か月

包括同意基準に当てはまらない案件は、建築審査会に個別で諮られます。
審査会が交通上・安全上・防火上・衛生上の支障がないと判断して初めて、特定行政庁から許可が下ります。

審査会の開催は月1回程度の自治体が多く、議案の締切は開催日の数週間前です。
締切に間に合うかどうかで結論の時期が1か月単位で動くため、開催日程を先に確認しておきましょう。

同意が得られなければ不許可になります。
不許可のときは、建築計画を縮小して再申請するか、隣接地の取得や位置指定道路の申請へ切り替えます。

審査会は非公開です。
申請者が出席して説明する仕組みは設けられていません。
判断材料は提出した図面と行政の説明に限られるため、書類の完成度が結論を直接左右します。
作成を依頼する建築士には、同種の申請実績があるかを確かめてください。

4.建築確認申請｜2〜4週間

許可は建築確認の前提にすぎません。
許可書を添えて建築確認申請を行い、確認済証の交付を受けてから着工します。

許可の内容と異なる建物に変更する場合は、許可を取り直してください。
設計変更が生じたら、建築確認より先に特定行政庁へ相談してください。

建築確認では、許可の条件を満たした設計になっているかが改めて確認されます。
許可で付された条件を図面に反映していないと、確認済証が交付されません。

事前相談から着工までは、順調に進んでも2か月から半年程度が目安です。
工事請負契約の着工日は余裕を持って設定しましょう。
手続きの負担が重く売却へ切り替える場合は、査定と並行して提携弁護士に通路の権利関係を確認してもらうと、契約後の紛争を避けられます。

43条但し書き道路に接する土地のデメリット

不利益の中心は、許可が下りるかどうかの不確実さと、資金調達の制約にあります。
いずれも売却価格に直結するため、保有と売却のどちらを選ぶかの判断材料になります。

申請しても許可が下りず再建築できない場合がある

許可を出すかどうかは特定行政庁の判断です。
基準に適合しているように見えても、通路の幅員や避難経路の状況によっては不許可になります。
基準適合が自動的に許可を意味しないと理解しておきましょう。

不許可でも既存の建物に住み続ける行為は妨げられません。
建て替えができない以上、建物の老朽化とともに使える年数は減っていきます。

購入する側であれば、許可の取得を停止条件とする売買契約にしてください。
条件を付けておけば、不許可のときに手付金を返してもらったうえで契約を解除できます。
売主側であっても、許可が下りる前提で資金計画を立てるのは避けましょう。

見込みを確かめずに媒介契約を結ぶと、買主が現れた後で不許可が判明し、契約が白紙に戻ります。
売り出す前に事前相談を済ませておきましょう。

建て替えのたびに認定または許可を取り直す必要がある

救済の対象は通路ではなく建築物です。
効力が建物に紐づく以上、増改築や建て替えのたびに手続きをやり直さなければなりません。
手続きのたびに申請費用と数か月の期間が発生します。

世代をまたげば、適用される条件も別のものです。
許可基準は自治体が随時改正しており、親の代で通った条件が子の代では通らない場合があります。

負担は相続人にも引き継がれます。
将来子どもに土地を残す計画であれば、手続きの手間まで含めて説明しておきましょう。

火災や地震で建物が失われた場合も、再建には改めて認定か許可が要ります。
復旧を急ぎたい場面で数か月待たされる点は、生活再建の計画に影響します。
あらかじめ役所で許可の見込みを確認し、家族にも共有しておくと安心です。

住宅ローンの審査が通りにくい

金融機関は、担保評価を建築基準法上の道路への接道を前提に算定します。
接道が確保されていない土地は担保としての価値が低く見積もられ、住宅ローンを断られる場合があります。

そのため買主は現金購入者が中心です。
リフォームローンやノンバンクの融資で対応する例もありますが、金利は住宅ローンより高くなります。

地方銀行や信用金庫のなかには、許可を取得済みの土地であれば通常どおり審査する例もあります。
担保評価の考え方は金融機関ごとに違うため、1行の否決で結論を出さないでください。

売却を考えているなら、売り出す前に複数の金融機関へ融資の姿勢を確かめておきましょう。
融資が付く可能性のある金融機関を把握しておけば、買主候補に情報として渡せます。

買主が限られて相場より安くなりやすい

買主が現金購入者や不動産事業者に絞られるため、成約価格は下がる傾向にあります。
公的な統計は存在しません。
不動産会社が公表する目安では、仲介での成約価格は接道が有効な土地の5割から7割程度です。

振れ幅は大きく、立地・許可の見込み・通路の権利関係の3点で結論が変わります。
許可の見込みが立ち、通路の承諾もそろっている土地であれば、下落幅は小さく収まります。

査定額を比べるときは、金額の大小より算定の根拠を確かめてください。
許可の見込みをどう織り込んだか説明できない業者の金額は、あてになりません。

1社の査定額だけで判断しないでください。
仲介会社と買取業者の双方に依頼し、少なくとも3社の金額と根拠を比べたうえで売り方を決めましょう。

43条但し書き道路に接する土地を持つメリット

利点は取得価格と税評価の低さにあります。
許可を得られれば再建築の道も残るため、保有を続ける選択肢も検討に値します。

取得価格が安く固定資産税や相続税の評価も下がりやすい

接道条件の悪さは、土地の評価額へ直接反映されます。
購入価格が抑えられるだけでなく、毎年の固定資産税や相続税の評価額も低く出やすくなります。

相続税評価では、無道路地としての補正や不整形地としての補正が適用される場合もあると覚えておいてください。
補正の可否は土地ごとの事情で変わるため、申告前に税理士へ確認しましょう。

固定資産税の評価額は3年に一度見直されます。
前面の通路の状況が変わらない限り、低い評価は続きます。
都市計画税の負担が軽くなる点も同じ理由です。

取得価格の安さは、賃貸や駐車場として運用する場合の利回りにも有利に働きます。
活用を前提に取得するなら、収支の見通しは立てやすくなります。

ただし評価の低さは、売却価格の低さと表裏の関係です。
保有中の負担が軽い代わりに、手放すときの手取りは少なくなると理解しておきましょう。

許可を得られれば再建築でき資産価値が戻る余地がある

許可を得て再建築できる状態にすれば、買主の幅は一気に広がります。
住宅ローンを使える買主が候補に入るため、申請費用をかけてでも許可を先に取ってから売る戦略が有効です。

判断の分かれ目は許可の見込みです。
事前相談で包括同意基準に当てはまると言われた土地なら、費用を投じる価値は高くなります。

申請費用は自治体への手数料に建築士への報酬を加えて、数十万円規模になる例が目立ちます。
見込みが薄いと言われた場合は費用を投じず、現況のまま売る判断に切り替えましょう。

判断の基準は、許可の取得によって上がる見込み価格が申請費用を上回るかどうかです。
仲介会社に許可取得後の想定価格を出してもらい、費用と並べて比べてください。

43条但し書き道路の土地を再建築できるようにする方法

接道を確保できれば、許可に頼らず再建築の道が開けます。
いずれの手段も、他人の協力か相応の費用を必要とします。
自分の土地で使える手段を選びましょう。

隣接地を買い取るか借りて接道義務を満たす

道路に接する隣接地の一部を取得できれば、接道義務を満たせます。
必要な幅は2メートル以上です。
細長い通路状の取得でも要件は満たせます。

借地であっても、敷地として使う権原があれば建築確認そのものは受けられます。
契約期間が終われば使用権原を失うため、金融機関の担保評価では不利に扱われがちです。
原則は取得を前提に交渉しましょう。

成否は隣地所有者との交渉にかかっています。
買取価格だけでなく、測量費や分筆登記の費用をどちらが負担するかまで書面で詰めてください。

交渉が難しければ、隣地の一部と自分の土地の一部を交換する方法もあります。
互いの敷地の形が整うため、相手にとっても利点が生まれます。
まとまらない場合は、位置指定道路やセットバックの検討へ移りましょう。

前面の通路を位置指定道路として申請する

通路が幅員4メートル以上を確保でき、所有者全員の承諾を得られれば、位置指定道路の指定を受けられます。
指定を受ければ通路自体が法律上の道路になり、以後は建築確認だけで建て替えられます。

一度指定を受ければ、効力は恒久的です。
建て替えのたびに許可を取り直す負担から解放される点で、43条の許可より安定した手段です。

実現の可否は、承諾を取り付けられるかどうかで決まります。
通路の共有者が多いほど、また連絡の取れない共有者がいるほど、実現は困難です。
加えて測量費と、幅員を広げる工事の費用も発生します。

指定を受ければ通路に面する他の敷地も建て替えが可能です。
費用を共有者で分担する提案をすれば、協力を得られる場合もあります。
まず土地家屋調査士へ概算見積もりを依頼し、費用対効果を確かめてから動きましょう。

セットバックして道路の幅員を確保する

前面がみなし道路であれば、敷地を後退させて幅員4メートルを確保すると建て替えられます。
そもそも道路に当たらない通路では、セットバックで解決しません。

有効なのは第42条第2項のみなし道路に接している場合だけです。
前面が道路ですらない土地でいくら敷地を下げても、接道義務を満たしたことにはなりません。

後退した部分には建物も塀も門も設置できず、有効に使える宅地面積は減ります。
建ぺい率と容積率の計算からも除かれるため、建てられる建物は小さくなります。

向かい側も同じ土地の所有者でなければ、後退は自分の敷地側だけで完結しません。
向かい側が後退しなければ幅員4メートルに届かず、建て替えできない状態が続きます。
自分の前面がみなし道路なのか道路に当たらない通路なのかを役所で確認してから、検討に進んでください。

許可が下りない場合はリフォームや更地での活用に切り替える

再建築をあきらめても、土地の使い道は残ります。
既存の建物は使い続けられるため、建築確認が不要な範囲でリフォームして住み続ける方法が第一の選択肢です。

ただし大規模な修繕や模様替えに当たる工事をするなら、建築主が建築確認を受けなければなりません。
2025年4月に施行された改正建築基準法で、確認申請の対象が広がりました。
階数が2以上または延べ面積が200平方メートルを超える建築物は、大規模の修繕や模様替えでも申請が要ります。
接道義務を満たさない土地では確認が下りないため、木造2階建てでも柱や梁の過半を取り替える工事は行えません。
工事の範囲を決める前に役所へ確認しましょう。

建物を解体して更地にし、駐車場や資材置き場として貸す方法もあります。
一方で更地にすると住宅用地の特例が外れ、固定資産税の負担が上がります。

前面の通路が狭い土地では車の出入りが難しく、駐車場としての需要も限定的です。
周辺の月極駐車場の賃料を調べ、解体費用を何年で回収できるか計算してください。
賃料と税負担を並べて収支が合わないと判断したら、売却へ切り替えましょう。

43条但し書き道路の土地を売却する方法

許可の見込みが立つなら仲介、立たないなら買取が基本です。
売り先は次の3つに整理できます。

売却方法	価格の目安	期間の目安	向いているケース
仲介	相場の5〜7割	6か月〜1年以上	許可の見込みが立ち、時間をかけられる
隣地・通路の共有者へ売却	相場の6〜9割	1〜6か月	隣地が接道を必要としている
得意とする業者の買取	相場の3〜5割	数日〜1か月	許可の見込みが立たず、早く現金化したい

買取価格に公的な統計はないため、上の表の数字は不動産会社が公表する目安をもとにしています。
立地や許可の見込みで動くため、幅のある数字として扱ってください。
売り先によって手取りだけでなく、引き渡しまでの期間と手間も変わります。

売り急ぐ事情がなければ、まず隣地所有者への打診から始めるのが合理的です。
断られてから仲介と買取を比べても遅くありません。

相続税の納付期限が迫っている場合や、共有者との争いを早く終わらせたい場合は、期間の短い買取を優先しましょう。
売却の方法によって、必要な書類と準備期間も変わります。
役所で取得した道路種別の資料は、いずれの方法でも共通して使えます。

3つの方法を順に見ていきましょう。

仲介で一般の買主に売る

仲介が成立するのは、許可の見込みが立っていて、現金購入者が現れるまで待てる場合です。
再建築できる状態にしてから売り出せば、買主の幅が広がり価格も上がります。

一方で売却期間は長引きます。
買主が限られる分、半年を超えて成約しない例も珍しくありません。
売り出し価格を下げるタイミングをあらかじめ決めておきましょう。

媒介契約を結ぶ前に、道路種別の資料をそろえてください。
役所で取得した回答書や許可台帳の写しがあれば、不動産会社は買主へ具体的に説明でき、成約までの期間が短くなります。

依頼先は、再建築不可の土地を扱った実績がある会社に絞りましょう。
実績のない会社は買主への説明に自信が持てず、価格を下げる提案に流れがちです。

隣地所有者や通路の共有者に売る

隣地の所有者にとって、自分の敷地に隣接する土地の取得は接道条件の改善につながります。
土地が広がるだけでなく、建てられる建物の規模も大きくなるため、第三者より高く買う動機があります。
最初に打診を検討すべき相手です。

直接交渉は感情的な対立を生みやすく、日常の近隣関係にも影響します。
不動産会社か弁護士を介して条件を提示しましょう。

一度断られても交渉が終わるわけではありません。
価格・引き渡し時期・境界確定の費用負担のどれかを譲る形で条件を組み替え、時期を置いて再度打診してください。

隣地の所有者が代替わりすると判断も変わります。
相続が発生した直後は資金に余裕がない場合もあるため、時期を選んで話を持ちかけましょう。

訳あり不動産を得意とする買取業者に売る

買取では価格が仲介より下がる代わりに、数日から1か月ほどで現金化できます。
許可の見込みが立たない土地では、現実的な売り先になります。

買取業者は得意分野がさまざまです。
次の表を目安に、自分の土地の事情に合う業者を選びましょう。

得意分野	業者の特徴	確認したい点
再建築不可が得意	建築士や設計事務所と組み、許可取得や隣地交渉まで自社で担う	許可取得の実績件数
共有持分が得意	弁護士と連携し、共有物分割や持分のみの買取に対応する	連携する弁護士の関与範囲
相続物件が得意	司法書士と連携し、相続登記が未了の物件も扱う	登記費用の負担者

どの業者に依頼する場合でも、宅地建物取引業の免許番号と買取実績の開示を求めてください。
免許を確認できない相手とは契約しないでください。

契約前には、契約不適合責任を免責とする条項の有無を確かめましょう。
免責がないまま引き渡すと、後日通路の権利をめぐって責任を追及される場合があります。

査定額を提示した後で、契約直前に金額を下げてくる業者には応じないでください。
金額を変える理由を書面で説明できない相手とは、契約を見送りましょう。

43条但し書き道路の土地を売買する前に確認する注意点

契約前に片づける論点は、通路の権利と説明義務の2つに集約されます。
どちらも契約後の紛争に直結するため、売主側の準備として先に整理しておきましょう。

通路の所有者と通行や掘削の承諾書を取り交わす

私有の通路では、上下水道管やガス管を引き込む工事に所有者の掘削承諾が要ります。
承諾書がないまま売ると、買主が工事に着手できず、契約解除や損害賠償に発展します。

通行承諾と掘削承諾は別の書面です。
通れる約束を得ていても、地面を掘る許可までは含まれません。
2つを分けて取得しましょう。

口頭の了解は代替わりで覆ります。
所有者が亡くなって相続人に代わった途端、通行を拒まれる事例は各地で起きています。
必ず書面にし、承継人にも効力が及ぶ旨を明記してください。

承諾の対価として金銭を求められる場合もあります。
金額の相場は決まっていないため、近隣の取り決めを調べたうえで交渉しましょう。
承諾が取れない場合は、弁護士を通じて交渉を進めてください。

買主に道路種別と再建築の可否を書面で説明する

宅地建物取引業法は、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士が書面を交付して説明するよう義務づけています。
書面には法令上の制限などを記載します。
道路種別と再建築の可否は、説明すべき内容の中心です。

義務は宅地建物取引業者に課された規律ですが、個人間の売買でも説明を省けば責任を問われます。
売主が知っていた事実を伝えなかった場合、契約不適合責任や損害賠償の対象になります。

役所で取得した回答書や許可台帳の写しを添付して説明しましょう。
口頭ではなく資料で示せば、後日の言った言わないを防げます。

説明すべき内容には、通路の所有者と承諾の有無も含まれます。
承諾が取れていない事実を伏せたまま引き渡せば、買主は工事に着手できず紛争のもとです。

【参考】宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）

過去の許可が今も通用するかを特定行政庁に確認する

許可基準は自治体ごとに改正されます。
横浜市のように改正履歴を公開している自治体を見ると、数年おきに基準や運用が見直されている実態がわかります。

過去の許可書があっても、現在の建て替えが認められるかどうかは別問題です。
古い許可を根拠に「再建築可」と広告すれば、実態と異なる表示として責任を問われるおそれがあります。

契約前に特定行政庁へ再確認し、結果を書面で残して買主へ渡しましょう。
確認日と担当者名まで記録しておけば、説明の裏づけになります。

確認から契約までに数か月空く場合は、決済の直前にもう一度照会してください。
基準の改正は年度替わりに施行される例が多く、短い期間でも結論が変わります。
照会の記録は日付入りで残しましょう。

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43条但し書き道路に関するよくある質問

まとめ｜43条但し書き道路は認定か許可を受けて初めて再建築できる

43条但し書き道路とは、接道義務を満たさない敷地での建築を特定行政庁が例外的に認めた場合の通路を指す通称です。
要点は次の3点に整理できます。

• 救済されるのは通路ではなく建築物のため、建て替えのたびに手続きが要る
• 手続きには2項1号の認定と2項2号の許可があり、許可では建築審査会の同意が必要になる
• 再建築の見込みが立たない土地は、仲介より買取のほうが現実的な売り先になる

次の一歩として、役所の建築指導課で前面の道の種別と過去の許可履歴を確認してください。
確認の結果、再建築の見込みが立たないとわかったら、保有し続ける負担と売却したときの手取りを並べて比べましょう。
通路の権利関係で揉めている場合は、弁護士への相談から始めてください。

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