空き家差し上げますとは？無料でもらうときの費用と確認したい5つの注意点を解説

テレビやSNSでは「空き家を0円で譲ります」という話題が取り上げられています。
自分の希望する地域にも無償の物件があるのか、確かめようとしている方も少なくありません。
実際に無償で譲られる空き家は存在し、自治体の空き家バンクや民間のマッチングサイトで探せます。

ただし、物件の価格が0円でも、受け取る側は贈与税や不動産取得税、登記の費用を払います。
残っている家財の撤去費や改修費まで含めると、支出は数十万円から数百万円の規模です。

本記事では、空き家差し上げますの仕組みと物件が出回る理由を解説します。
探せる窓口と受け取るときの費用の目安、契約前に確かめたい権利関係の注意点もまとめました。
譲る側の判断基準も扱います。
0円で渡す場合と買取に出す場合で、手元にいくら残るかを比べられます。

空き家差し上げますとは所有権を無償で移す贈与のこと

「空き家差し上げます」は法令上の用語ではありません。
所有者が対価を受け取らずに空き家の所有権を移す取引を指す言い方で、法律上の位置づけは贈与です。
物件の価格が0円でも、所有権移転登記と税金の負担は通常の取引と変わりません。

売買との違いは対価を払うかどうかにある

贈与とは当事者の一方が財産を無償で相手方に与える意思を示し、相手方が受諾することで成立する契約です。
空き家を受け取る側が代金を払わなければ贈与にあたり、1円でも代金を払えば売買に変わります。

手に入れ方によって、受け取る側にかかる税金は次のように変わります。

取引の種類	対価	受け取る側に課される主な税金	登録免許税の税率
売買	あり	不動産取得税	2%・軽減あり
贈与	なし	贈与税・不動産取得税	2%
相続	なし・承継	なし	0.4%

表のとおり、贈与で受け取る場合は贈与税と不動産取得税の両方がかかり、登録免許税も相続の5倍です。
無償で譲り受ける話が出たら、まず自分にどの税金がかかるかを確かめてから返事をしてください。

税金の負担は、物件をいくらで受け取ったかではなく、物件の評価額で決まります。
価格が0円だから税金も0円になる、という関係にはありません。
所有者に固定資産税の課税明細書を見せてもらい、土地と建物の評価額を控えたうえで話を進めてください。

相続との違いは所有者が生きているうちに名義を移すこと

贈与は所有者が生きているうちの合意で成立し、相続は所有者が亡くなったときに当然に発生します。
同じ「無償で受け取る」場合でも、名義を移す時期によって税負担は大きく変わります。

相続で取得した不動産に不動産取得税は不要です。
登録免許税も評価額の0.4%で済むため、贈与で受け取る場合の2%と比べると5分の1の負担です。

一方、贈与では受け取った人に贈与税が課され、不動産取得税と登録免許税も発生します。
親や親族から譲り受ける話であれば、いま贈与で受け取るか、相続まで待つかで手取りが変わります。
判断に迷う場合は、税理士に試算を依頼してから決めてください。

ただし、相続まで待てば有利になるとは限りません。
所有者が生きているあいだに空き家が傷めば改修費は増え、管理不全空家として勧告を受ければ固定資産税も上がります。
税負担だけでなく、建物の傷み方と管理の手間も並べて判断してください。

【参考元】No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁

空き家バンクの格安物件との違いは対価の有無にある

空き家バンクや民間サイトには、100円物件や家賃1万円といった少額の物件も並んでいます。
少額でも対価を受け取れば売買や賃貸にあたるため、贈与税はかかりません。

100円物件のような値付けが生まれる背景は、贈与税を避けたい受け取る側の事情と、手放しやすくしたい所有者の工夫です。
価格を付けて売買の形にすれば、受け取る側は贈与税の申告をせずに済みます。

ただし、少額の対価が付いていても、不動産取得税と登録免許税は評価額をもとに課されます。
残っている家財の撤去費や建物の改修費も、0円の物件と変わらず必要です。
表示価格の安さではなく、受け取ったあとに出ていく金額で比べてください。

見比べるときは、表示価格に税金と登記費用と撤去費を足した金額を並べてください。
100円の物件と0円の物件で、最終的な支出が逆転する場合もあります。

空き家差し上げますで出回る物件に多い5つの類型

訳あり物件に法令上の定義はなく、一般に心理的瑕疵・物理的瑕疵・環境的瑕疵・法的瑕疵・権利関係の問題の5つで整理されます。
無償で出回る空き家は、次のどれかに当てはまることがほとんどです。

類型	内容	受け取る側で起きやすい問題
物理的瑕疵	建物や土地そのものに欠陥がある	改修費が数百万円になる
法的瑕疵	法令の制限で自由に使えない	建て替えも住宅ローンの利用もできない
権利関係の問題	名義が複数人・登記が未了	所有権を移せないまま話が止まる
環境的瑕疵	周辺環境に問題がある	隣地や近隣との争いを引き継ぐ
心理的瑕疵	過去の出来事で住むのに抵抗がある	後日売るときに告知が必要になる

複数の類型が重なっている物件ほど、買い手が付かずに0円で出てきます。

物理的瑕疵｜雨漏りやシロアリで建物が傷んでいる空き家

物理的瑕疵とは、建物や土地そのものに生じている欠陥を指します。
雨漏りやシロアリ被害、基礎のひび割れ、給排水管の劣化が代表例です。
長く人が住んでいない空き家では、換気も点検もされないまま傷みが進んでいます。

内見のときは、次の箇所を自分の目で確かめてください。

• 屋根と外壁にひび割れや剥がれがないか
• 床に傾きやきしみがないか
• 台所や浴室の水がきちんと流れるか
• 天井や壁にシミやカビが出ていないか

傷みが構造や屋根にまで及んでいる建物では、修繕費が数百万円の規模になります。
持ち出しのほうが大きくなる物件かどうかは、内見の段階で複数の工務店に見積もりを頼めば判断できます。

内見には工務店の担当者を同行させてください。
見積もりは無料で受け付ける会社が多く、2社以上から取れば金額の妥当性も確かめられます。

法的瑕疵｜再建築不可で建て直せない空き家

法的瑕疵とは、建築基準法や都市計画法の制限によって、建て替えや用途の変更ができない状態を指します。
無償で出回る空き家のなかでも、再建築不可の物件は特に多く見られます。

建築基準法が敷地に求めるのは、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していることです。
古い住宅地には、道路の幅が足りない土地や通路でしか道路につながっていない土地が残っています。
条件を満たさない敷地に建物を建て直すことはできません。

再建築不可の空き家を解体すれば、残るのは更地としてしか使えない土地です。
住宅ローンの審査も通らないため、買い手を探すときの選択肢は現金で買える相手に限られます。
受け取る前に、いまの建物を使い続けるのか、更地として使うのかを決めてください。

【参考】建築基準法｜e-Gov 法令検索

権利関係の問題｜共有名義や相続登記未了で単独では動かせない空き家

権利関係の問題とは、名義が複数人に分かれている、登記上の名義人がすでに亡くなっている、抵当権が残っているといった状態を指します。
話が進んでいても最後の段階で止まるため、受け取る側にとっては時間の損失が大きくなります。

兄弟3人の共有名義になっている空き家では、1人でも反対すれば建物と土地をまとめて譲るのは不可能です。
登記上の名義人が亡くなったままの空き家では、まず相続人を確定させ、名義を移さなければ譲渡できません。

相続人が10人を超えるような場合、当事者だけで話をまとめるのは現実的ではありません。
名義や共有者の同意で行き詰まっているなら、弁護士に権利関係の整理から依頼してください。

抵当権が残ったままの空き家も同じ類型です。
住宅ローンを完済していても、抵当権の抹消登記をしていなければ登記簿に記録が残り続けます。
譲渡の話を始める前に、抹消登記が済んでいるかを所有者に確認してもらってください。

環境的瑕疵｜騒音や境界紛争など周辺に問題がある空き家

環境的瑕疵とは、建物ではなく周辺の環境に原因がある問題を指します。
騒音や悪臭、日照の阻害、嫌悪される施設の近接が代表例です。
物件そのものに欠陥がなくても、住み始めてから生活に支障が出ます。

土地の境界をめぐる問題も環境的瑕疵に含まれます。
境界標が見当たらない土地や、隣家の塀や樹木が敷地に入り込んでいる土地が典型です。
受け取れば、隣地の所有者との交渉をそのまま引き継ぎます。

現地の様子は、平日と休日、昼と夜で大きく変わります。
近くの工場の稼働音や交通量は、1回の内見では判断できないものです。
時間帯を変えて2回以上足を運び、可能であれば近隣の住民から地域の様子を聞き取ってください。

自治体のハザードマップも必ず確認してください。
浸水想定区域や土砂災害警戒区域に入っていれば、住むうえでの危険だけでなく、将来売るときの評価にも影響します。

心理的瑕疵｜事故物件など買主が抵抗を感じる空き家

心理的瑕疵とは、過去の出来事によって住むことへの心理的な抵抗が生じる状態を指します。
自殺や他殺のほか、長期間気づかれなかった孤独死も含まれます。
建物の性能に問題がなくても買い手や借り手が付きにくく、無償で出やすい類型です。

国土交通省のガイドラインは、賃貸借について概ね3年という目安を示しています。
自然死や日常生活のなかでの不慮の死以外の死が起きてから3年が過ぎれば、原則として告げなくてよいという内容です。
一方、売買については期間の基準を置いていません。

期間が経っていても、買主や借主から尋ねられた場合には告げる必要があります。
受け取った空き家を後日売ったり貸したりするときに困らないよう、譲る側から聞き取った内容は書面に残しておいてください。

【参考元】宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン｜国土交通省

所有者が「空き家差し上げます」と告知する4つの理由

所有者が無償でも手放すのは、持ち続けるほど税金と管理の負担が積み上がり、解体するにも費用がかかるためです。
理由の多くは所有者側の事情であり、物件に必ず欠陥があるとは限りません。

誰も住んでいなくても固定資産税がかかり続ける

固定資産税とは毎年1月1日の時点で土地や家屋を所有している人に対し、市町村が課す税金です。
誰も住んでいなくても、買い手が見つからなくても、所有している限り納付する義務は続きます。

税額は固定資産税評価額に標準税率1.4%を掛けて算出し、市街化区域にある土地と家屋には都市計画税が加わります。
評価額500万円の空き家であれば、固定資産税だけで年7万円ほどの負担です。
土地に住宅用地の特例が適用されていれば、負担はこれより軽くなります。

遠方の空き家では、草刈りや換気を業者に委託する費用も毎年必要です。
使う予定がないまま10年持ち続ければ、税金と管理費で100万円を超える支出になります。
負担を止めたい所有者にとって、無償でも引き取り手を探すのは自然な判断です。

税額を確かめたい場合は、毎年4月から6月ごろに届く課税明細書を見てください。
土地と建物の評価額と、年税額が記載されています。

【参考】地方税法｜e-Gov 法令検索

管理不全空家に勧告されると固定資産税が最大6倍になる

住宅が建っている土地には住宅用地の特例が適用され、200平方メートル以下の部分は固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されています。
空き家であっても建物が残っている限り、特例は受けられます。

2023年12月13日に改正空家等対策特別措置法が施行されました。
特定空家になるおそれのある段階の空き家も、「管理不全空家」として勧告の対象に加わっています。
市区町村から勧告を受けると住宅用地の特例が外れ、軽減前の評価額に税率が適用されます。

窓が割れたまま、庭木が道路にはみ出したままといった状態の空き家が、指導から勧告へ進む典型例です。
土地の固定資産税は最大で6倍に上がり、所有者は手放す判断を急ぐことになります。

【参考元】空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律について｜国土交通省

解体して更地にするには100万円以上かかる

空き家を手放す方法のひとつに、建物を解体して土地だけを売る選択肢があります。
ただし解体には次のような費用がかかり、簡単には決断できません。

構造	坪単価の目安	30坪の場合の概算
木造	3万〜5万円	90万〜150万円
鉄骨造	5万〜7万円	150万〜210万円
鉄筋コンクリート造	7万〜10万円	210万〜300万円

表の金額は複数の解体事業者が公表している目安であり、実際には整地の費用や廃棄物の処理費も加わる前提で見てください。
前面道路が狭く重機を入れられない土地では、手作業の分だけ費用がさらに膨らみます。

解体して更地にすれば住宅用地の特例も外れ、土地の固定資産税は上がる一方です。
数百万円をかけて税負担まで増えるくらいなら無償で譲りたい、という判断につながります。

自治体によっては、老朽化した空き家の解体費に補助金を出しています。
補助の上限は数十万円が中心で、解体費の全額をまかなえる例は少数です。
補助を使っても持ち出しが残るため、譲渡という選択肢が現実味を持ちます。

相続しても使い道がなく相続登記の義務だけが残る

不動産登記法は、相続で不動産を取得した相続人に相続登記の申請を義務づけています。
期限は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ所有権を取得したと知った日から3年以内です。
正当な理由がないのに申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

義務化は2024年4月1日に施行されました。
2024年3月31日以前に相続した不動産も対象です。
登記が済んでいない相続人は、2027年3月31日までに申請してください。

期限内の申請が難しい場合は、相続人申告登記という簡易な手続きを使えます。

ただし申告登記をしても名義は移りません。
空き家を譲るには、あらためて相続登記が要ります。
相続人の確定や遺産分割で手が止まっているなら、弁護士に相談して手続きの順序を整理してください。

【参考元】相続登記の申請義務化について｜法務省

空き家差し上げますの物件を探せる3つの窓口

無償の空き家は、自治体の空き家バンク、民間の0円物件マッチングサイト、現地の不動産会社や自治体の窓口の3つで探せます。
どの窓口でも物件の価格が0円なだけで、諸費用は別にかかります。

窓口	運営主体	手数料	向いている人
空き家バンク	自治体	原則なし	情報の確かさを優先したい人
民間マッチングサイト	民間事業者	成約時にかかる	選択肢の多さを優先したい人
現地の不動産会社・自治体窓口	民間事業者・自治体	仲介の場合はかかる	移住先が決まっている人

地域を決めていないなら民間サイトで全国の物件を見比べ、移住先が決まっているなら自治体の窓口から当たってください。

自治体の空き家バンク｜公的機関が運営し補助制度も探せる

空き家バンクとは、自治体が空き家の所有者と利用を希望する人をつなぐために運営している情報提供の仕組みです。
移住者の受け入れに力を入れる自治体ほど、掲載数も支援も充実しています。

公的機関が運営しているため、掲載前に自治体の担当者が物件や所有者を確認しています。
改修費や引っ越し費用の補助制度を同じ窓口で調べられる点も、民間サイトにはない利点です。

一方、掲載物件の多くは低価格の売買や賃貸で、完全に無償の物件は限られます。
希望する地域の空き家バンクを開き、価格の欄が0円または「相談」となっている物件から当たってください。

利用には移住や定住を条件にしている自治体もあります。
別荘としての利用や、賃貸に出す目的での取得を認めていない場合もあるため、申し込みの前に募集要項を読んでください。

【参考元】空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報｜国土交通省

民間の0円物件マッチングサイト｜掲載数が多く手数料がかかる

民間の0円物件マッチングサイトは、会員登録と物件の閲覧を無料にしています。
マッチングが成立した時点で手数料を受け取る仕組みです。
自治体が扱わない地域の物件や、投資での活用を前提にした物件まで並びます。

あるマッチングサービスは、会員登録料と物件費用を0円としたうえで、マッチング手数料を8.8万円からと公表しています。
手数料の額は物件ごとに異なるため、問い合わせの段階で確認してください。

ほとんどのサービスは、贈与契約の締結と所有権移転登記を当事者が自分で進める前提です。
運営会社が契約交渉を手伝う場合でも、契約書に署名するのは所有者と受け取る側の2者です。
契約書の内容に不安があるなら、署名の前に専門家に見てもらってください。

現地の不動産会社や自治体窓口｜ネットに出ない物件が見つかる

地方の空き家には、売りにも出されないまま放置されているものが多くあります。
所有者が手放したいと思っていても、どこに相談すればよいかわからず、結果的に情報が外に出ていません。

希望する地域が決まっているなら、次の接点から直接あたってください。

• 市町村役場の空き家対策や移住支援の担当窓口
• 地元で長く営業している不動産会社
• 地域おこし協力隊や移住者の交流会

現地を歩いて情報を集める手間はかかりますが、周辺の生活環境を同時に確認できます。
スーパーや病院までの距離、冬の積雪の量、携帯電話の電波といった条件は、掲載情報からは読み取れません。

地域に長く住む人から話を聞けるなら、過去のもめごとや土地の履歴を知る好機です。
移住相談会や地域の交流イベントに参加して、顔を覚えてもらうところから始めてください。

空き家差し上げますでも受け取る側に費用はかかる

無償で譲り受けても、受け取る側には税金と手続き費用と原状回復費がかかります。
物件の価格が0円でも、合計の支出は数十万円から数百万円です。

費用の種類	金額の目安	支払う時期
贈与税	評価額に応じて0円〜数百万円	翌年の申告時
不動産取得税	評価額の3%・住宅以外の家屋は4%	取得から数ヵ月後
登録免許税	評価額の2%	登記の申請時
司法書士報酬	数万円〜十数万円	登記の依頼時
マッチング手数料	8.8万円〜	成約時
残置物の撤去費	数万円〜数十万円	引き渡し後

税金はいずれも評価額をもとに決まります。
物件を決める前に、所有者から固定資産税の課税明細書を見せてもらってください。

贈与税｜基礎控除110万円を超えた分に10〜55%が課される

贈与税とは個人から財産を無償で受け取った人に課される税金です。
贈与を受けた年の1月1日から12月31日までの合計額から基礎控除110万円を差し引き、残った金額に税率を掛けて計算します。

親子や祖父母と孫のあいだの贈与には特例税率が使われますが、他人から空き家を譲り受ける場合は一般税率が適用されます。
一般税率は次のとおりです。

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万円以下	10%	なし
300万円以下	15%	10万円
400万円以下	20%	25万円
600万円以下	30%	65万円
1,000万円以下	40%	125万円

贈与税を計算するときの不動産の評価は、土地は路線価などをもとに、建物は固定資産税評価額をもとに算定します。
課税明細書の数字をそのまま当てはめても正確な税額は出ないため、税理士に確認してください。

贈与税の申告と納付は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに行います。
申告を忘れると加算税や延滞税が上乗せされるため、受け取った年を記録しておいてください。

【参考元】No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁

不動産取得税｜無償で取得しても土地と住宅に3%が課される

不動産取得税とは土地や家屋を取得したときに都道府県が一度だけ課す税金です。
都道府県は、有償か無償かを問わず、登記をしたかどうかにも関係なく課税します。

贈与で受け取った場合は課税されますが、相続で取得した場合は課税されません。
税率は2027年3月31日までに取得した土地と住宅が3%、住宅以外の家屋は4%です。

宅地については課税標準が価格の2分の1に軽減されます。
取得した不動産の価格が免税点に満たなければ課税されません。
2026年4月1日以降に取得した場合の免税点は、土地が16万円、贈与や売買による家屋が34万円です。
評価額の低い空き家では、税額が0円になる場合もあります。

納税通知書は、取得から数ヵ月後に都道府県から届きます。
登記を済ませてから通知が来るまでに間があるため、受け取った直後は支出が終わったと感じやすい税金です。
資金は取得の時点で確保しておいてください。

【参考元】不動産取得税｜東京都主税局

登録免許税｜贈与による所有権移転では評価額の2%がかかる

登録免許税とは登記を受けるときに納める国税です。
税額は固定資産税評価額に税率を掛けて算出します。

売買による土地の所有権移転登記には2029年3月31日までの軽減税率がありますが、贈与に軽減の適用はありません。
贈与を原因とする所有権移転登記の税率は、土地も建物も評価額の2%です。

相続による所有権移転登記の税率は0.4%なので、贈与では5倍の負担になります。
土地と建物を合わせた評価額が500万円の空き家であれば、登録免許税は10万円です。

納付は登記の申請と同時に行います。
収入印紙を申請書に貼る方法が一般的で、金額が大きい場合は現金納付も選べます。
司法書士に依頼する場合は、報酬とあわせて事前に預けるのが通例です。

【参考元】No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

手続きにかかる実費｜司法書士報酬などで十数万円が目安

所有権移転登記は自分で申請することもできますが、贈与契約書の作成と添付書類の収集まで含めて司法書士に依頼するのが一般的です。
報酬の額は依頼先と物件の数で変わるのが通例です。

登記の手続きでは、次のような実費も積み上がります。

• 登記事項証明書や固定資産評価証明書の取得費
• 所有者と受け取る側の住民票や印鑑証明書の取得費
• 郵送費や交通費

民間のマッチングサイトを経由した場合は、8.8万円からのマッチング手数料も加わります。
税金とは別に十数万円を見込んでおいてください。
贈与契約書の内容や共有名義の扱いに不安があるなら、司法書士や弁護士に依頼する前に無料相談で見通しを確かめてください。

書類のなかには、有効期限が定められているものもあります。
印鑑証明書は発行から3ヵ月以内のものを求められるため、取得の順番を誤ると取り直しになります。

残置物の撤去費と改修費｜税金より大きくなりやすい

長く空き家だった建物には、家具や生活用品が残ったままの場合が多くあります。
撤去費は物量と間取りで決まり、家財がひと部屋分なら数万円、家一軒分では数十万円になります。

改修費はさらに大きな支出です。
複数のリフォーム事業者の公表値では、台所と浴室と洗面所の改修だけで100万円以上かかります。
断熱材の補強や耐震補強まで行えば500万円以上です。

撤去と改修の範囲は、譲渡の前に書面で決めておいてください。
「家財は所有者が引き渡しまでに撤去する」と契約書に書いておけば、引き渡し後の争いを避けられます。

撤去費を抑えたいなら、譲り受ける側が自分で片づける取り決めにする方法もあります。
自治体の粗大ごみ収集を使えば、業者に一括で頼むより費用は割安です。

ただし仏壇や写真などは所有者しか処分を判断できません。
扱いは個別に決めておいてください。

固定資産税評価額から空き家差し上げますの費用総額を試算する

固定資産税評価額がわかれば、受け取るときの税金は概算できます。
土地と建物を合わせた評価額別の目安は次のとおりです。

評価額の合計	贈与税	不動産取得税	登録免許税	税金の合計
300万円	19.0万円	6.3万円	6.0万円	約31万円
500万円	53.0万円	10.5万円	10.0万円	約74万円
800万円	151.0万円	16.8万円	16.0万円	約184万円

表は、他に贈与を受けていない一般税率の場合として計算しました。
不動産取得税は評価額を土地6割と建物4割の割合で分け、住宅として3%、宅地の課税標準2分の1を適用した概算です。

贈与税の評価は路線価などによるため、固定資産税評価額とは一致しません。
表の数字はあくまで目安として使い、正確な金額は税理士に確認してください。
試算した金額に司法書士報酬と撤去費を足した額を用意できないなら、受け取りを見送ってください。

金額の負担に加えて名義や共有者の状況にも不安があるなら、判断の前に権利関係を確かめておく必要があります。
弁護士と連携した窓口の無料相談で、受け取ってよい物件かどうかの見通しを確かめてください。

【参考元】No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁

空き家差し上げますの物件を受け取る前に確認したい注意点

受け取る前の確認は、書面の確認から始めて現地の確認へ進み、最後に契約書で責任の範囲を決める順序で行います。
1つでも引っかかる点があれば受け取りを保留し、専門家に確かめてから進めてください。

登記事項証明書で名義人と抵当権の有無を確かめる

登記事項証明書とは、不動産の所在や所有者、担保の状況が記録された公的な証明書です。
法務局の窓口やオンライン申請で、誰でも手数料を払えば取得できます。

証明書の権利部は甲区と乙区に分かれています。
甲区に載るのは所有者の氏名と住所、乙区に載るのは抵当権や差押えの登記です。

抵当権が残ったままの空き家を受け取ると、金融機関が担保権を実行したときに所有権を失います。
甲区の名義人が、譲渡を持ちかけてきた本人と一致しているかも必ず突き合わせてください。
名義人と交渉相手が違う場合は、代理権の有無を書面で確かめる必要があります。

証明書は1通600円で、オンライン申請なら窓口より安く取得できます。
所在地の地番がわかれば誰でも請求できるため、所有者に頼らず自分で取り寄せてください。

【参考】不動産登記法｜e-Gov 法令検索

共有名義の空き家は共有者全員の同意がないと受け取れない

共有名義とは、1つの不動産を複数人が持分を分け合って所有している状態です。
登記事項証明書の甲区に複数の氏名が並んでいれば共有名義にあたります。

民法が共有物の処分や変更に求めるのは、共有者全員の同意です。
持分だけであれば各共有者が単独で処分できます。
ただし持分を受け取った側は、取得後も他の共有者との共有が続く立場です。

相続を重ねた空き家では、共有者が10人以上に増え、連絡が取れない人が混じっている場合もあります。
当事者だけで同意を取りまとめるのは現実的ではないため、共有者の調査や交渉は弁護士に任せてください。

所在がわからない共有者がいる場合には、裁判所の手続きを使って持分を取得する制度もあります。
制度を使うには裁判所への申立てと、代金を法務局に預ける手続きが必要です。
費用と期間の見通しは物件ごとに変わります。

【参考】民法｜e-Gov 法令検索

現状有姿の契約では引き渡し後の修繕費を自分で負担する

現状有姿とは引き渡しの時点のありのままの状態で物件を引き渡すという契約上の取り決めです。
無償譲渡の契約では、現状有姿と定められている場合がほとんどです。

無償で譲る側は、贈与の目的として特定した時の状態で引き渡すことを約したものと推定され、責任の範囲は売買より狭く設定されています。
引き渡しのあとに雨漏りが見つかっても、修繕費は受け取った側の負担です。

ただし、譲る側が不具合を知りながら伝えなかった場合には責任が残ります。
内見のときに聞き取った建物の状態は、契約書か覚書に書き残してください。
「雨漏りの有無について説明を受けた」という記録があるかどうかで、後の争いの結果が変わります。

口頭でのやり取りだけで進めるのは避けてください。
贈与契約書には、物件の表示と引き渡しの時期、家財の扱い、費用の負担者を最低限盛り込んでください。

境界が確定していない土地は隣地との紛争を引き継ぐ

境界の確定とは隣接する土地の所有者とのあいだで境界線の位置を確認し合うことです。
確定していない土地を受け取ると、隣地の所有者との交渉と是正の負担をそのまま引き継ぎます。

現地と書面では、次の3点を確かめてください。

• 敷地の四隅に境界標があるか
• 確定測量図が残っているか
• 隣地の塀や樹木、屋根が敷地に入り込んでいないか

境界が未確定のままだと、将来売却するときに買主から測量を求められます。
確定測量には数十万円の費用と数ヵ月の期間がかかるため、受け取る前に所有者と負担の分担を決めておいてください。

隣地の所有者と関係が悪い土地では、立会いに応じてもらえず測量が進まない場合もあります。
越境物が見つかったら、撤去するのか使い続けることを認め合うのかを書面で取り決めてください。
取り決めがないまま受け取ると、争いを引き継ぎます。

空き家差し上げますでもらった家の3つの活用方法

もらった空き家は、自分で住む、貸して収益を得る、事業や地域の拠点にするの3通りで活用できます。
どれを選ぶかで必要な改修の範囲と手続きが変わるため、受け取るかどうかを決める前に使い道を固めてください。

活用方法	必要になりやすい改修	注意する手続き
自分で住む	水回りの改修・断熱・耐震補強	自治体の改修補助の申請
貸して収益を得る	入居者が安全に住める水準までの修繕	民泊は営業日数の制限
事業や地域活動に使う	用途に応じた内装と設備	用途変更と消防設備の確認

改修して自分の住まいやセカンドハウスにする

長期間空き家だった建物は、給排水管や電気設備の劣化が進んでいます。
引き渡しを受けたら、まず水道と電気を通して、漏水や漏電がないかを確かめてください。

住み始めるまでに必要な工事は、雨風を防ぐ部分から順に決めてください。
屋根と外壁の補修、給排水管の交換、断熱補強の順に優先度を付けてください。
優先度が決まれば、予算に合わせて工事を分けられます。

自治体によっては、空き家の改修や移住に対する補助制度を設けています。
補助の多くは着工前の申請を条件にしているため、工事を発注する前に役場の窓口へ相談してください。

耐震性も確かめてください。
1981年5月以前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準で建てられており、大きな地震に耐えられない場合があります。
耐震診断の費用に補助を出す自治体も多く、改修計画を立てる前に受けておくと判断がしやすくなります。

賃貸や民泊として貸し出して収益を得る

空き家を賃貸に出すには、入居者が安全に住める水準まで改修する必要があります。
貸主は建物を使用できる状態に保つ義務を負うため、入居後の修繕費も見込んでおいてください。

住宅宿泊事業法は、住宅宿泊事業の営業日数を1年間で180日を超えない範囲に限っています。
通年で営業して収益を上げたいなら、旅館業法の許可が必要です。

自治体の条例では、営業できる区域や期間がさらに制限されている場合があります。
観光地や住宅密集地では制限が厳しいため、物件を受け取る前に自治体の担当窓口で確認してください。

賃貸に出す場合は、家賃の設定も改修費から逆算してください。
改修に300万円をかけて月5万円で貸すなら、投じた費用の回収に5年が必要です。
回収の見込みが立たないなら、貸すより自分で使うほうが無理がありません。

【参考】住宅宿泊事業法｜e-Gov 法令検索

店舗や地域の拠点として使う

古い民家を使った飲食店や工房、共同で仕事をする場として、住宅以外の使い方も広がっています。
立地に難があって住宅としては敬遠される空き家でも、目的次第では価値が出ます。

住宅を店舗や飲食店に変える場合、規模や用途によっては用途変更の手続きが必要です。
消防法にもとづく設備の設置を求められる場合もあるため、内装工事の前に建築士や自治体に確認してください。

移住して起業する人を対象にした支援制度を持つ自治体もあります。
改修費の補助と創業の支援を組み合わせられれば、初期費用を抑えて始められます。

地域の理解を得る手順も必要です。
人の出入りが増える使い方では、駐車や騒音をめぐって近隣との摩擦が起きやすくなります。
計画の段階で自治会に説明しておけば、開業後の運営が進めやすくなります。

【参考】建築基準法｜e-Gov 法令検索

譲る側は空き家差し上げますと買取の手残りを比べる

無償で譲っても、譲る側の費用がすべて消えるわけではありません。
比べる単位を最終的な手残りに置き直すと、判断は変わります。

方法	受け取る金額	譲渡側の費用	引き渡し後の責任
無償譲渡	0円	契約書作成費・書類の取得費・撤去費	契約で定めた範囲で残る
買取	買取代金	契約で調整できる	契約で整理できる

引き取り手の当てがあるなら無償譲渡、当てがないなら買取を選んでください。
所有が続けば固定資産税と管理費だけが積み上がります。

0円で譲っても譲渡側に費用は残る

無償で譲る場合でも、贈与契約書の作成費、登記に必要な書類の取得費、残置物の撤去費がかかります。
所有権移転登記の費用を譲る側が負担する取り決めなら、支出はさらに大きくなる一方です。

個人が法人に不動産を無償で譲渡すると、時価で譲渡したものとみなして所得税が課される扱いがあります。
相手が法人の場合は、譲る側に思わぬ税負担が生じるため、話を進める前に税理士に確認してください。

引き渡しが完了するまでのあいだも、固定資産税は所有者に課され続けます。
1月1日を挟むかどうかで1年分の負担が変わるため、引き渡しの時期も交渉の材料にしてください。

登記の費用をどちらが負担するかも、あらかじめ決めておいてください。
無償譲渡では受け取る側が負担する例が多いものの、法律上の決まりはありません。
話がまとまってから費用の押し付け合いになると、破談につながります。

再建築不可と老朽化と立地の悪さが重なると引き取り手は現れにくい

無償で出しても引き取り手が現れにくい空き家には、次の特徴があります。

• 再建築不可の物件｜解体すると建て直せないため活用の幅が狭い
• 老朽化が著しい物件｜補修に数百万円かかり無償でも負担が大きい
• 生活の利便性が低い立地｜公共交通機関や店舗が遠く住みにくい

受け取る側は、取得したあとにいくらかかるかで判断します。
修繕費の概算や周辺の生活環境をあらかじめ示してください。

窓口を1つに絞る必要はありません。
自治体の空き家バンクと民間サイトの両方に登録して、接点を増やしてください。

掲載する情報の質も引き取り手の数を左右します。
外観と内部の写真、間取り、前面道路の幅、最寄り駅までの距離を具体的に載せてください。
情報が少ない物件は、問い合わせの段階で敬遠されます。

買取なら費用負担と引き渡し後の責任を切り離せる

買取では代金を受け取れるうえ、残置物の撤去や引き渡し後の責任の扱いを契約で整理できます。
無償譲渡では自分で負担していた撤去費を、買取事業者が負担する取り決めにできる場合もあります。

再建築不可の土地や共有名義の物件、相続登記が済んでいない物件を得意とする買取事業者も選択肢です。
個人のあいだでは譲渡先が見つからない物件でも、再販や活用の見込みがあれば取引が成立します。

無償で譲ると決める前に、まず査定を受けて金額を確かめてください。
提示された金額と、無償譲渡にかかる自己負担を並べれば、どちらが手元に残るかがはっきりします。
権利関係に不安がある場合は、弁護士と連携している窓口に相談してください。

査定は複数の窓口から受けてください。
訳あり不動産の価格は、再販の見込みをどう立てるかで会社ごとに差が出ます。

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空き家差し上げますに関するよくある質問

さいごに｜空き家差し上げますは費用と権利関係を確かめてから判断しよう

空き家差し上げますは、所有者が対価を受け取らずに所有権を移す贈与です。
物件の価格が0円でも、受け取る側には贈与税と不動産取得税、登録免許税がかかります。
撤去費や改修費まで含めれば、支出は数十万円から数百万円です。

受け取る側は、まず税金を試算してください。
そのうえで登記事項証明書で名義と担保の状況を確かめ、返事をするかを決めてください。
譲る側は、無償で渡す場合の自己負担と買取の代金を並べて、手元に残る金額で判断してください。

共有名義や相続登記の未了で話が止まっているなら、当事者だけで抱え込むのは得策ではありません。
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